文章目录：

1、南京海珀滨江楼盘门窗装修被指“同价不同质”2、地产项目铝合金门窗成本，就该这么控，没法更细了3、南京市市场监管局通报2024年第二批市级产品铝合金型材质量监督抽查情况

南京海珀滨江楼盘门窗装修被指“同价不同质”

近日，现代快报记者接到位于河西南的海珀·滨江业主王先生（化名）反映，称开发商在门窗装修上存在“同价不同质、同期不同质、同批不同质、同户型不同质”的区别对待，并由此引发维权。“大家都是一期的业主，但180㎡以下户型的门窗和180㎡以上户型相比单价差了至少600-800元/㎡，这太不公平了。”

针对此事，现代快报记者进行了现场调查。

业主

不同户型门窗标准不同

2019年7月20日上午，50余名海珀·滨江业主在原项目售楼处门口进行维权。现场，业主王先生告诉现代快报记者，自己于2017年11月买了海珀·滨江一套133㎡的房源，直到最近他和其他买了小区一期180㎡以下户型的业主才发现，在门窗装修上，开发商对业主们进行了区别对待，“我们180㎡以下户型的门窗用的都是华建品牌，而一期180㎡以上的户型以及二期所有大户型及小户型采用的都是YKK门窗”。

王先生告诉记者，业主们在调查中发现，YKK和华建品牌窗户的差价为600-800元/㎡，“同样一个楼盘门窗照常规来说应当标准统一，而不是区别对待”。不仅如此，不少业主在现场也向记者表达了担忧，认为开发商有可能在其他装修材料上也对房源进行区别对待。

开发商

不存在合同违约行为

随后，现代快报记者采访了海珀·滨江的营销总监周亮。他表示，开发商已经就此与业主进行过交涉。他认为，海珀·滨江项目从前期的样板间展示、营销说辞以及合同的装修标准上都没有违规，与前期方案一致。

同时，周亮告诉记者，在一期房源销售的时候，开发商配建了两套标准样板间，其中，180㎡以下户型的样板间配备的门窗一直是华建品牌，只有180㎡及以上户型配置的是YKK品牌。

记者同时采访了绿地南京公司媒介负责人杨珊，她也表示项目不存在合同违约或歧视业主的情况，一切都是按照合同标准在走。她表示，项目确实存在部分产品使用不一样品牌门窗的情况，但这并不违规，至于两种品牌之间是否存在差价，她表示自己不了解详细情况，需要向工程部进一步了解。

相关部门

已经进行协调与沟通

就此，现代快报记者采访了市场监督管理局的相关负责人，他表示已就此事协调双方和政府部门进行了沟通。多方达成了统一意见，认为此事属于房屋质量问题，应由建设局负责处理。建邺区建设局相关负责人表示，此事牵扯到虚假宣传问题，应由建设工程质量监督站处理。

随后，记者联系了质监站的相关负责人，他表示，只要开发商按照合同约定，使用了合格材料，即可以通过验收，具体品牌和型号，他们无权要求开发商进行更换。

律师

约定不明，开发商违约

就此，现代快报记者采访了江苏泰和律师事务所的陶亚敏律师。他表示，根据业主提供的购买海珀·滨江时的预售合同补充协议第一十条特别提示，“政府组织毛坯房验收时，乙方同意委托甲方统一验收，统一装修，统一交付”，且装饰装修标准确认书当中，针对窗户这个项目一栏，填写的品牌都是“断桥隔热铝合金窗”，并没有标明具体的品牌名称。陶亚敏认为，据此开发商应按照统一标准装修一期所有户型。现在，大户型与小户型的门窗品牌不一致，则存在约定不明的问题，故开发商存在违约行为。

据悉，到目前为止，双方经过政府部门沟通协调后，仍没有达成一致的解决方案。（樊浩东 田璐 杜磊）

来源：现代快报

地产项目铝合金门窗成本，就该这么控，没法更细了

门窗工程的基本内容

1.1 企业经营的本质

利润是企业维系正常运营的基础；

老板最关注经营指标：净资产收益率-ROE

职业经理人能对利润率贡献：

开源（创收）——投拓、营销

节流（降本增效）——设计、成本、工程、财务

1.2 如何控制目标成本，提高项目利润率？

赵丰：

价值分析法：严控结构性成本，满足功能性成本

适当提升：客户敏感性成本

铝合金门窗：属于客户敏感性成本，为什么要进行优化？

理由：门窗工程总建面单方占比高

中低端项目门窗工程成本，总建面单方在100元/m2；

占除地价外开发成本的3%，占地上建筑工程费成本的9%；

1.3 常用门窗不同材质价格及组价

铝合金门窗材料与安装费占比

材料占比：72%

安装占比：28%

铝合金门窗各材料费占比

铝型材占材料费比例：46%

玻璃占材料费比例：28%

五金占材料费比例：16%

辅料占材料费比例：10%

1.4 门窗敏感性分析

客户敏感点：门窗材质（铝合金/塑钢）、防水性能、窗地比（防水效果、采光效果、外立面效果）；

客户次敏感点：门窗分隔形式（通风效果）、五金件品牌（使用寿命）；

客户非敏感点：型材品牌、型材系列、隔热条品牌、玻璃品牌、玻璃厚度；

结论：客户敏感性成本内也区分敏感点与非敏感点；

客户非敏感点成本占比54%；

优化量级：10个项目（100万方）可减少1000万成本；50个项目（500万方）可减少5000万成本;

门窗标准化

设定目标及标准化成果

2.1 铝合金门窗现状调查

1、门窗价格浮动大

55系列：510-580元/m2；60系列：555-745元/m2

2、型材含量浮动大

55系列：8.3-10kg/m2；60系列：8.9-11.2kg/m2

2.2 铝合金门窗成本控制设定目标

根据各地域不同降低铝合金门窗综合单价50-100元/m2；

2.3 旧规范预设目标及标准化落地结果

旧规范55系列平开门窗，90系列推拉门窗;

现状：铝型材净含量8.3-10kg/m2;

目标：铝型材净含量7.5kg/m2;

旧规范60系列平开门窗，90系列推拉门窗;

现状：铝型材净含量8.9-11.2kg/m2;

目标：铝型材净含量8kg/m2;

2.4 标准化结果的验证

标准化55系列型材米重比中断项目55系列优化综合单价：（8.84-7.26）kg*23.58元/kg=37元/m2；

Ⅰ+Ⅰ型18.6mm进口穿条改为国产穿条优化综合单价：（8.6-6）*7.26=19元/m2

玻璃由6LOW-E+12A+6按照规范厚度优化为5LOW-E+12A+5/ 6LOW-E+12A+6，

暂按各占50%计取，优化综合单价：（182-161）*0.75*0.5=8元/m2

五金件选用兴三星，比坚朗减少9元/m2

标准化图纸门窗综合单价比中端项目共减少综合单价73元/m2

总建面单方优化：73元/m2*门窗含量0.21*可售比70%=11元/m2

2.5 新规范预设目标及标准化落地结果

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新旧铝合金规范的差别

3.1 规范名称：《GB/T8478-2020 铝合金门窗》

新规范实施时间：2021年2月1日

项目采用旧规范/新规范区分要点：项目立项备案时间(除南京外）/图纸审查通过时间（南京）

新规范主要差异：型材壁厚

外门、外窗定义: 与外界有直接接触，例：开放式阳台门

内门、内窗定义：与外界无直接接触，例：封闭式阳台门

用地规划条件内要求封闭阳台，包阳台部位算外窗，阳台门算内门考虑

3.2 省标新规范主要差异

浙江新规范：

《浙江省工程建设标准建铝合金建筑外窗应用技术规程DB33/T1064-2021》

3.1.2 隔热铝合金型材应采用多腔构造，主要差异：推拉门窗采用闭口型材

铝合金门窗标准化思路

4.1 区分不同区域选择门窗材质

区分采暖区域与非采暖区域，非采暖区域无节能要求

采暖区域：须采用断桥隔热型材

非采暖区域：如楼梯间、公共部位、屋顶炮楼：

采用普通铝合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑钢窗、普通玻璃

区分改造区域改造前门窗材质，降低成本

涉及后改造区域改造前门窗：采用白色型材塑钢窗

4.2 门窗分割形式

门窗设计注意事项

一、根据产品档次控制开窗率（窗地比）

控制窗地面积比，中端系列高层住宅控制在0.22-0.24，高端高层住宅控制在0.26

二、控制北侧开窗

1、北侧开窗率要小于南侧

2、尽量避免在北侧、南侧次卧设置落地窗，窗台高度确定为900mm，不须设置护窗栏杆

三、控制转角窗的使用

转角窗存在抗风能力弱、渗漏风险大、米重高等问题，应尽量避免出现转角窗

四、门窗的分隔尽量合理

1、开启方式对成本影响大，按 “大固定小开启、多固定少开启、多推拉少平开、横挺竖挺最少化”

方式进行控制

2、满足通风要求的情况下减少开启扇数量及单扇面积

3、应避免设置过小和过大的门、窗扇，减少使用平开门

4、权衡壁厚型、材截面与其承重能力的关系，尽量减少使用钢衬

4.3 铝合金型材选择

4.3.1 铝合金价格组成

铝型材供应价＝铝锭价+铝型材加工费+运输费

一、铝锭价：

铝锭价以集采约定下单当日“XXXX”上午开盘铝锭报价的平均价为准。(可在西本新干线、世铝网等网站查询)

型材横截面尺寸的允许偏差分为普通级、高精级、超高精级

旧规范要求：一般按普通级执行即可，对于装配关系的尺寸或高档门窗，按高精级或超高精级

新规范要求：有装配关系的门窗主型材基材壁厚公称尺寸允许偏差，按高超高精级

普通级精度不足，米重正偏差过大，影响安装，经论证，按高精级为基准型材

二、铝型材加工费：

1、型材品牌

相同精度铝锭本身价格无差异，决定铝型材价格的是型材的品牌及隔热条价格。

一线品牌：渤海、亚铝、广亚、坚美、兴发、力尔

二线品牌：豪美、中旺、广铝、经阁、南山、华建

三线品牌：地域性品牌

一线品牌较二线品牌高8%左右——胡卫波

全国性的公司可选用二线品牌，地域性公司可选用三线品牌

二、铝型材加工费：

2、隔热条选择

进口隔热条性能优于国产隔热条，但两者约1800（14.8mm）-3000（24mm）元/吨的成本差异。折合门窗面积，两者综合单价差价约17元/m2-22元/m2

进口隔热条品牌：“泰诺风”,

国产隔热条品牌：“白云”

应选用国产隔热条

三：铝合金型材与节能关系

铝合金框料在节能方面只加长隔热条，地标未规定腔体结构最低要求时不考虑采用多腔结构；

成本控制要点：控制铝合金门窗单价的关键是铝型材的用量，

而要控制铝型材的用量，既需要合理选择型材系列，也需要区别不同使用位置使用不同类型的窗型。

比如50系列、55系列、60系列对应的型材用量的差异分别是100%、105%、113%；

隔热条宽度选择

型材节能主要靠隔热条宽度实现，隔热条越宽，型材节能越好

本次标准化通过增加隔热条宽度，提高门窗的节能性能，型材米重略微增加

平开门窗55系列隔热条14.8mm改为55系列18.6mm，60系列隔热条20mm改为60系列24mm

推拉门窗本身达不到节能要求，隔热条采用1.48mm

例：《河北省建筑节能门窗工程技术规范 DB13(J)114-2013 》

高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应

小于24mm正常采用65系列平开门窗，

经标准化后使用60系列就能满足规范要求，

每平方净用量减少0.6kg/m2，

每平方单价降低15元/m2

0.6kg/m2*1.08(损耗）*23.58=15元/m2

外开窗，有转换料VS无转换料

外开窗市面上90%是有转换料做法，某大为了减少型材含量，省成本用无转换料做法，做法有两种：

1、压线朝外做，型材含量最低，存在问题：

1）缝隙在外面容易渗漏水

2）排水孔难施工

3）玻璃负风压容易坠落

2、Z型中挺，把中挺和转换料结合，型材含量比有转换料的外开窗低比压线朝外高，存在问题：

1）铝合金强度下降

2）容易渗漏水

解决方法：某大有标准缝隙打胶工艺操作手册，对施工单位施工能力要求高

经论证，出于安全性，防水性能考虑，标准化图纸选用有转换料做法

三、铝合金门窗成本与节能关系

南方地区隔离热量，单银膜层选择位置2，可有效降低夏季室内太阳得热从而降低空调能耗；

北方地区吸收热量，单银膜层选择位置3，可充分利用冬季室内太阳得热从而降低采暖能耗；

玻璃品牌选择：

玻璃加工厂选择：

加工费

玻璃加工按加工厂家不同分为原厂加工、异地加工两种方式，价格差异视其他因素综合考虑；

按加工厂家的市场信誉，分为一线品牌和二线品牌，一线品牌较二线贵15%左右

原厂加工：

玻璃厂家使用自有的加工设备对自产的玻璃原片进行深加工，主要生产镀膜、Low-E玻璃。

优势：设备先进，工艺完善，质量好，产量高

劣势：价格高，运距远

异地加工：

玻璃深加工单位从玻璃生产厂家购买玻璃原片进行加工，白玻、镀膜、Low-E玻璃均可生产。

优势：价格适中，运距近

劣势：设备、工艺水平一般，质量一般，产量有限

应选择由公司考察认可的加工厂进行异地加工，降低成本

四、五金选择

五金在整个铝门窗中的成本与品牌、门窗开启方式等因素有关。

国产、合资、进口三者价格大致是100、150、200元/m2，

而门窗开启方式的影响以国产品牌为例：推拉窗、推拉门、外平开窗、平开门分别是30、45、70、100 元/m2。

①根据门窗扇的重量自行设计选配五金配件（标称承载能力应大于实际荷载的1.5 倍），活动五金应能满足使用10 万次以上的A 级产品。

②主要五金包括4种：执手、传动器、锁座、摩擦铰链。

③常用材质及价格差异：不锈钢>锌合金>铝合金。

④品牌差异：各品牌档次的五金价格差异大，在投标时应上报实物样品及厂家资料。

进口比国产约贵100%；

国产品牌一线比二线贵15%，五金占整个门窗单价的10%，即对成本的影响为1.5%。

——胡卫波《门窗工程系统性总结》

五金件作为常用部件，消费者的敏感度较高，在成本配置时需要考虑五金档次与产品档次之间的匹配关系，以及考虑质量、耐久性等技术要求对客户认同感的影响。

中低端产品应采用国产二线品牌，高端产品采用国产一线品牌，TOP系产品采用进口品牌

五、 安装方式

湿法施工：

先安装门窗框，后进行塞缝处理，再进行洞口抹灰。这是常规的施工方法。

干法施工：

先安装副框，后洞口抹灰，再安装门窗框。增加副框（包括钢副框、节能副框），增加成本约20~30元/m2：

钢副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的热镀锌方管，综合单价约50~60元/m；

节能副框通常是复合材料，一般20~30 元/m。

干法施工使用城市：当地验收必须使用副框的城市，如江苏

湿法施工使用城市：当地验收未规定必须使用副框的城市

来源:胖栋有话说 id:RealEstateDesigner ，作者项剑波，转载已获原作者授权 在此表示感谢!

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南京市市场监管局通报2024年第二批市级产品铝合金型材质量监督抽查情况

中国质量新闻网讯 日前，南京市市场监管局发布2024年第二批市级产品质量监督抽查情况的通报，其中抽查铝合金型材20批次，未发现不合格。

2024年南京市铝合金型材产品质量监督抽查检验结果汇总表序号样品名称规格型号批号商标样品来源电商平台受检单位受检单位南京市所属行政区域生产单位生产单位南京市所属行政区域检验结论判定类型不合格项目1铝合金型材6005-T6 TY465————生产————溧水区南京鸿发有色金属制造股份有限公司溧水区未发现不合格——2铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 80×45×26996613——实体店——江苏品博建筑装饰工程有限公司江宁区佛山市三水凤铝铝业有限公司——未发现不合格——3铝合金建筑型材-隔热型材6063-T5 TG6501-1.405029386——实体店——江苏品博建筑装饰工程有限公司江宁区佛山市三水凤铝铝业有限公司——未发现不合格——4铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 F105030————实体店——南京市雨花台区奋安铝材销售中心雨花台区河南奋安铝业有限公司——未发现不合格——5铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 D150Q408————实体店——南京市雨花台区旭京装饰材料经营部雨花台区凯米特新材料科技有限公司——未发现不合格——6铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 4604H——裕阳（图形）实体店——南京市雨花台区牖民建材经营部雨花台区滨州裕阳铝业有限公司——未发现不合格——7铝合金建筑型材-电泳涂漆型材6063-T5 NSXC-G7013b——图形实体店——江北新区杰斯卡铝材门窗加工厂江北新区山东南山铝业股份有限公司——未发现不合格——8铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 C84233——图形实体店——南京麒艺麟建材科技有限公司江北新区广东兴发铝业（江西）有限公司——未发现不合格——9铝合金建筑型材-隔热型材6063-T5/6063-T5 GR8628C/GR8628D——图形实体店——南京美窗优品系统门窗有限公司浦口区广东坚美铝型材厂（集团）有限公司——未发现不合格——10铝合金建筑型材-隔热型材6063-T5 WGR88A11——图形实体店——南京市浦口区晓春建材经营部浦口区江苏华昌铝厂有限公司——未发现不合格——11铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 MF11020——图形实体店——南京市雨花台区鹏颖铝材经营部雨花台区福建省闽发铝业股份有限公司——未发现不合格——12铝合金建筑型材-阳极氧化型材6063-T5 MFK05635——图形实体店——南京市雨花台区鹏颖铝材经营部雨花台区福建省闽发铝业股份有限公司——未发现不合格——13铝合金建筑型材-隔热型材6063-T5 80GR03+WY-180GR06——图形实体店——南京仕航装饰材料有限公司雨花台区江苏伟业铝材有限公司——未发现不合格——14铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 80×44——图形实体店——南京市江宁区盛达前亮铝材销售中心江宁区安徽盛达前亮铝业有限公司——未发现不合格——15铝合金型材（中柱）6063-T5 898D-09————实体店——南京虹豪装饰材料有限公司江宁区黄石市福星铝业有限公司——未发现不合格——16铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 CNTC90A12————实体店——南京鑫和华装饰材料有限公司雨花台区海螺（安徽）节能环保新材料股份有限公司——未发现不合格——17铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 100X44————实体店——雨花台区岚诺铝合金门窗经营部雨花台区南昌创奥铝业有限公司——未发现不合格——18铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 N10802240225001——实体店——南京市江宁区德樂斯尼门窗经营部江宁区江苏广坤铝业有限公司——未发现不合格——19铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 JNK8520B——图形实体店——南京建村门窗有限公司江宁区广东新合铝业新兴有限公司——未发现不合格——20铝合金建筑型材-喷粉型材6063-T5 HJDKY11001G————实体店——南京皇朝家居有限公司溧水区山东华建铝业集团有限公司——未发现不合格——

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