自行业下行以来，地产高管频繁变动，已成普遍现象。

不仅住宅开发板块如此，商业地产板块也不例外。

去年以来，商业地产板块高管流动肉眼可见变得频繁起来。据不完全统计，今年上半年商业地产领域至少发生了39起人事变动，光是三季度，就有22起人事变动（不含监事、董事、非执行董事职务变动），涉及18家开发商企业。

高管的动向是行业变化的风向。透过高管的变动，我们可以从中窥探，商业地产当前的竞争格局，以及房企的突围思路。

01 商业地产高管变动，呈现三大明显趋势

这两年，商业地产圈内明星职业经理人离职或履新的消息时有传出。高管的变动，即受行业换挡的驱动，也有个人选择的因素在里面。

职场上人来人往本是常态。不过，近两年商业地产高管的变动，呈现出了一些不寻常的趋势。

房企组织架构调整频繁，引发高管人事变动

地产高管流动性增加，最重要的原因是房企组织架构调整。一个行业从鼎盛时期的拓展扩张，进入到下行阶段的合并收缩，原本配置的团队往往面临着溢出风险，基层员工如此，高管团队也是如此。

这个阶段，随着企业战略调整，内部团队的变动也会变得相应频繁起来。

据不完全统计，2023年度商业地产领域至少发生的160起高管人事变动，其中有一半是内部调任；今年上半年发生的高管变动中，内部调任的占比更是高达约60%。

有的是集团组织架构调整，有的是区域收缩整合，有的则是管理层更替。

万科今年开年就对商业板块进行了一次大整合，成了立商业事业部，原来七大区域商业业务和印力集团并入商业BG，同时，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，印力集团董事长丁力业兼任商业事业部首席顾问。

近期，万科继续深化商业事业部组织：设置职能部门和专项工作组，孙嘉威商业事业部首席合伙人，姚海波升任商业事业部执行总裁、上海公司首席合伙人。

商业事业部职能部门：财务资金投资部、工程物业部、科技应用部、审计监察部、运营部、招商部、组织协同部?

专项工作组：大型购物中心（Mega）工作组、社区商业工作组、历史文化街区工作组?

商业事业部业务单位：北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司、阳光事业部

金地商置今年也对集团及四大区域/城市公司进行组织调整，其中，集团总部层面撤销了集团战略管理部及广电地产财务中心。同时，任命原集团战略管理部副总经理为集团运营中心副总经理，原集团战略管理部副总经理调任集团运营中心副总经理，等。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

这两年选择出走老东家的高管也不在少数。例如世茂集团总裁吴凌华就在今年向世茂集团提出辞职，离开了这个供职八年的平台。

此外，我们也留意到，行业动荡，不仅普通员工想寻找避风港，高管也在“择木而栖”。与此同时，稳健的国央企希望引入能人帮公司逆势突围。这就有了两者间之间的“双向奔赴”。

引入市场化人才，国央企商管板块用人风向变了

地产持续低迷，人才溢出现象变得更为严重，去年以来，国央企冻编减员的新闻时有曝出。

然而，对于市场化的管理人才，国央企却罕见的敞开了大门。

我们知道，国央企的人才队伍一向比较稳定，加之重视内部人才培养，管理层基本是内部提拔。就算对外招聘，也更倾向于“门当户对”的国资背景企业。市场化人才空降管理层的案例非常少。

而在这两年，国央企开发业务板块引入了大量市场化人才，尤其是拥有标杆民企背景的产品研发人才，并且一上来就委以要职。

商业地产板块，也出现类似的趋势。

就在这个月，老龙湖人、前合景悠活集团CEO王建辉加盟了越秀集团，出任越秀服务集团行政总裁一职。

“商业地产一哥”华润置地，今年首次在万象生活设立“首席商务顾问”一职，出任这一职位的是来自境外的重奢大佬Vuthy Penn。

据媒体报道，Vuthy Penn此前在港企任职，加盟华润万象生活前，曾任香港卓展集团副总裁并分管商业经营战略。

从Vuthy Penn既往的工作履历来看，其擅长的领域是重奢项目的规划，以及奢侈品集团和核心独立奢侈品牌的租赁等工作。

华润万象生活罕见的招揽国际化人才，也让人们对于华润置地接下来战略规划充满遐想。

标杆房企人才“互换”，明星职业经理人受追捧

优秀房企与明星职业经理人之间往往互相成就，相得益彰。优秀人才助力房企成长，房企的成就也让职业经理人自带光环。

他们的一举一动，吸引着行业的高度关注。

当前，内地商业地产领域最有发言权的，莫过于的华润置地和龙湖集团。这两家房企培养出来的管理人才，在业内颇为青睐。

去年以来，龙湖商业板块就有多名高管履新，包括原龙湖商业华西二区总经理彭沛锡加盟旭辉集团，担任旭辉商业总裁；原龙湖华南区域总经理温健加盟新城控股，任商管四川区域公司总经理，等等；

华润万象生活的高管似乎更抢手。

原华润万象生活华南大区总经理包伟去年空降为龙湖集团高级副总裁，并兼任商业航道总经理；合生创展则请来了原华润万象生活华北大区总经理黄萌，出任合生商业科技管理联席总裁一职，负责前台经营运营业务……

最为业内津津乐道的，要算原华润置地副总裁张芳加盟嘉里建设一事。张芳在华润置地商业板块履职时间长达20年，参与并见证了华润万象城的成长，是华润万象城的元老级别人物，在业内有“华润招商一姐”的称号。

国央企与民企/外企之间的人才“互换”，意味着行业人才流动更加充分、灵活。同时也反映出了，在行业竞争日趋激烈的情况下，企业对优秀人才的渴求及重视。

02 商业地产竞争加剧，企业之间开始分化

在中国内地，商业地产业务在很长时间都被定位房企“多元业务”之一，属于锦上添花的存在。

而近几年行业持续低迷，房开业务逐年缩水，原本被作为副业的商业地产业务，却呈现出极强的韧性，业绩增长与开发业务形成了鲜明的反差，盈利能力更是与房开业务拉开了巨大差距。

商业地产，也被房企视为战略转型一条重要赛道。虽然前景可观，在国际上也有诸多成功案例，但目前国内的商业体趋于饱和状态，行业的分化与竞争，都在逐年加剧。

商管成为新增长极，业内已有成功案例

存量时代下各家房企都在强调业务多元化与轻资产转型，以期培育业绩的第二增长曲线。

部分转型较早的房企，已熬过培育期，进入收获阶段，商业地产等多元化业务“逆袭”成为房企稳定基本盘的压舱石。

比如华润置地和龙湖集团。

从利润结构上看，华润置地经营性业务所带来的利润，已经略超开发业务，成为集团重要的利润来源。

今年上半年，华润置地共实现核心净利润107.4亿元，其中经常性业务的核心净利润55.2亿元，占比达到51.4%。

龙湖的运营业务和物管服务也贡献了68亿利润，在集团的利润构成中占比超过80%。

这两家房企的业绩之所以能突围，购物中心的贡献最大。

华润置地旗下的万象系购物中心，已成国内高端商业的领跑者，也是华润置地最重要的增长极，上半年仅租金收入便达到94.8亿元，同比增长9.7%。

龙湖旗下的商业综合体，也实现了53.2亿元的租金收入，同比增长6%。

这也印证了，现金流稳定的商业地产业务，在房企穿越行业周期中的重要作用。

事实上，在房地产发展更为成熟的中国香港，商业地产管理运营早已成为多家房企的核心业务，比如太古地产、嘉里建设、瑞安房地产、恒基地产等都依靠物业的经营管理取得长远的稳定发展。

在内地，华润置地与龙湖地产也对包含商管在内的经营管理业务寄予厚望。华润置地更是直言，第二增长曲线已经形成，未来将向大资管模式转型。

企业差异化布局，商业地产已形成分化

任何一个行业，在前期混沌阶段都是一窝蜂上，大家你复制我我复制你，彼此都能分到一杯羹。而一旦趋于成熟，便会开始走向分化，头部找到自己的细分赛道，并持续稳固自己在这条赛道中的地位。

从目前来看，内地的购物中心已趋于饱和，且整体同质化现象较为严重。

与此同时，头部企业定位分化的趋势越来越明显。

比如，华润置地主攻核心城市高端消费市场，核心产品为万象城；龙湖集团主要面向中产阶层，核心产品为天街；新城控股主要占领三四线市场，核心产品为吾悦广场。

透过企业的用人动向，我们也能窥见房企对商业地产的差异化战略。典型如华润置地坚定走重奢购物中心的路线，如今已经布局了13座重奢万象城，今年首度从境外引入重奢界资深大佬做顾问，有望为期带来奢侈品资源的突破，强化万象城对于重奢品牌的运作能力。

战略落地，人才先行。高管流动或将为商业地产的发展带来新的催化作用。

本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：言之，36氪经授权发布。

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