华润、万科、龙湖，是目前西安市场知名度最高的房企之三，业主数量数以万计，但极少有人清楚这三大品牌产品的差异。

尤其是当这3个品牌推出同区域同类型产品且价格相差不大的楼盘时，除了资深品牌粉之外的购房者该如何选，这是一个难题。

为此，AI君特意筛选了这三大品牌在沣西的三个王牌产品，从地段选择、产品设计、细节展现的详细对比上，窥见大牌房企真正“牛”在哪儿。

本文并非软文，主要想通过这么一篇深度解读，为大家呈现大牌之所以是大牌的核心竞争力，以及当你面临买房选择困难症时该从哪几点着手。

文章内容接近5000字，为了更好的照顾不同网友的阅读习惯，分为“太长不看版”——嫌麻烦的网友可以看这个；“详细深扒”——想深入了解的网友看这个。

本次PK的三个楼盘分别是：

华润——华润沣華九里

龙湖——龙湖景粼玖序

万科——万科沣华锦鸣

太长不看版

当然如果有小伙伴看这个对比图觉得太笼统，不够作为参考，又不想硬啃长长的文字，那就来我们直播间，最详尽、硬核的内容都在这里！

欢迎来我们AI家楼盘点评小程序或者我们视频号预约直播：《华润、万科、龙湖“王盘”PK》，我们会有这部分趋势详细解读。

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详细深扒版

华润、龙湖和万科，基本是沣西文化公园板块的开拓者，三大品牌能够目标一致将高端产品布局此处，无非是看好这里的发展前景。

沣西文化公园板块

沣东沣西最具居住价值的区域

因为本篇篇幅有限，我们将区域价值部分放在次条，区域选择非常重要，之所以说这里是最宜居的区域，我们有非常详尽的阐述，欢迎大家阅读次条内容

横屏更震撼

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沣西实景航拍

总的来说，给沣西新城三年时间，也就是这三个项目交付前后，区域城市面貌和配套水平会有很大改观。

而具体到华润沣華九里、龙湖景粼玖序、万科沣华锦鸣三个项目周边，则有较为明显的区别。

华润的位置闹中取静，距离交通、教育、交通等配套距离适中，更宜居。

龙湖紧邻中央公园、文化公园，东侧规划商业。位置最核心，但也因与这些配套位置过近，受其惠也承其重。周边节假日人流大的影响不可避免。

万科东临着大型安置社区，西临丝路欢乐世界，环境相对嘈杂。

一句话总结：

华润：远近适中，距离最佳；

龙湖：生态丰富、近邻商业；

万科：毗邻文旅城，最喧闹。

产品设计

华润重外在价值营造

龙湖整体表现均衡

万科着重内修

01

社区规模

龙湖80亩，华润115亩、万科125亩。三个小区规模其实差距不算大，都比较舒适。

02

社区配套

华润：用心、精致、实用；

万科：大而全；

龙湖：园林“小而精”。

三个项目的自身社区配套上能看出差距，龙湖没有会所、万科会所面积3400㎡并自带幼儿园、华润有800㎡会所和幼儿园。

龙湖缺少社区配套和社区规模较小有一定的关系，既然在配套上难以取胜，索性就将业主未来生活场景交予外部配套。内部主打季季有景“小而精”的品质园林。业主晨练、读书、娱乐、购物等需求都放在一路之隔的沣西文化公园。这也是小社区以小搏大的明智之举。

万科社区配套就表现得“大而全了”，规划了100米星级酒店标准的社区场景：迎宾大门、钻石灯塔、转折连廊、台地景观。3400㎡下沉会客社交空间，融合了“知交馆（棋牌）、家宴馆、悦心馆（瑜伽）、天籁馆（钢琴）、活力馆（健身）、图书馆、儿童游乐馆”等多种功能。

地上是800米漫步道，11处社区景观空间。园林与会所分为“上”与“下”“静”与“动”两种功能、两个空间，园林作为上层静区，减少对业主生活的干扰。没记错的话，这种设计理念在西安应该是首次尝试，蛮期待未来交付后的运营表现。

万科园林规划

华润800㎡的会所避开了贪大求全的设计思路，围绕下沉水景庭院社区主景观打造的四个高频使用场景：会客茶室、图书馆，拥有落地景观窗的健身空间，区域独有的恒温泳池，规模都不算大，但该有的设备一应俱全。

我们还专门做了华润会所的VR全景，大家感受一下。

在园林打造上，华润设计思路比较巧妙，将园林设计与生活场景结合，打造了与景观交互的生活场景。比如置于景中的“林荫茶歇”，场景交互的“四季恒温会客厅”和“光影草坪”，儿童游戏的“互动音乐灯光跳”，融合绿地、滑梯、秋千的“游戏草坪”。园林中还有智能科普牌，让孩子在玩耍中丰富认知。细节虽小，但足以体现用心之处。

华润的设计让我们体会到，没有做不好的产品，只有不用心的产品。把功夫用在产品打造上，才能赢得品牌和社区更长久的生命力。

03立面设计

最后我们再来深入的看看这三个项目的产品

? 建筑立面：三个项目的立面表现排序的话，华润排第一、龙湖次之万科稍逊一筹。但如果放在全西安的视角比对，拉出任何一个项目都是很能打的。

华润是公建玻璃幕墙的立面表现，铝材勾勒线条。与市场公建立面不同的是，华润立面增加了弧形玻璃元素，又有错层露台的设计，整体感官既温润又富有层次感。立面表现非常高级。

华润沣華九里立面设计效果图

龙湖则采用通透性玻璃搭配铝板材料立面表现，通过阳台的通透玻璃和金属栏杆强化立面变现，现代风格比较强，龙湖的叠拼部分，也用到了错层露台的设计方法，立面感受比较惊艳。

龙湖景粼玖序立面设计效果图

万科立面强调大窗占比，一二层用干挂石材、上边采用仿石漆、深灰金属漆。这种设计比较讨巧，即控制了成本也实现了一定的幕墙公建立面效果。但与华润的立面美感相比还是稍显不足。

万科沣华锦鸣立面设计效果图

04

户型面积决定购买力，审美决定价值观。

经常有些人将客户的购买力与客户圈层混为一谈，但其实是有区别的，“三代人培养一个贵族”这句话说明了“富与贵”的区别。

落实到一个社区，圈层并不是购买力一致，而是价值观的趋同。

社区提供的生活方式，吸引相同审美、追求、生活习惯、认知水平的人群。购买力只是基础，过于悬殊的购买力必然会有生活方式的不同，相近购买力的人群则需要在价值、审美上去甄别。这些都体现在建筑立面表现、社区园林、内部配套设计上。在户型上表现得更为明显。

? 面积段决定购买力：华润“首改”、万科“改善”、龙湖“跨度大”

华润面积段是108-165㎡，高层产品面积段是108-125㎡，占比约55%，小高产品面积是135、139、159、165四个面积，其中135、139两个面积占比37.9%，159、165两个面积占比6.8%。可以看到华润主打首次改善类产品。面积段差异不算大，客户群体比较一致。

万科则是143的23-31层高层产品共914套、165的16层小高产品358套、195的10层洋房产品80套，主打改善性产品人群，客群也相对一致。

龙湖则是115-180平米的产品，包括了高层、小高、叠拼，客户购买力跨度相对比较大，涵盖了首改、改善两个客群。

? 从产品纯粹性来说，华润相对较高，万科次之、龙湖客群更为宽泛。

从相应客群对周边环境配套的需求上来说，华润产品的定位与周边配套的一致性比较高，甚至周边配套的品质对华润来说还有一定的提升作用。

万科改善人群对周边嘈杂环境会有一些抗性，所以万科营销难度更大。

龙湖依赖外部配套，对于高层小高产品，影响都不算大，主要是龙湖的叠拼产品受影响比较大，后期就看龙湖叠拼性价比是否足够吸引人了。

装修情况：华润毛坯，龙湖“平淡”，万科“设计致胜”。

其中万科全部带装修，龙湖叠拼是毛坯、高层、小高带装修，华润则全是毛坯，价格方面万科基本为19000-20000左右，龙湖目前售价高层18000，小高21000。华润高层15000，小高18000，但据说未来入市价格相对比较有优势。我们可以拭目以待。

从万科、龙湖的装标水平上看，万科更胜一筹，虽然在样板间做工上，万科没有表现高水准，但用材还算高端品牌，龙湖的装标比较平淡，没有什么亮点。这个牵扯到具体细节，大家可以实地去感受一下。

万科其实一直在做带装修产品，万科装修特点就是“设计致胜”，在户型设计时将装修和生活场景考虑在内，并非品牌堆砌。比如万科这个项目的卫生间增加置物柜、洗手盆旁的洗衣机空间设计，还比如万科厨房的“1m”擀面空间。都是我们自己装修无法想象到的。踩盘时，置业顾问又特别突出了万科对全屋智能化的引入。万科这些亮点一直以来被其他开发商学习、模仿，但万科有总能不断的推陈出新，这点非常难得。

龙湖装修的“平淡”与定位有关，龙湖高层产品偏刚需，让与万科PK确实有点勉为其难了。

华润毛坯交付确实非常聪明，这个区域的价格相对主城其实并无优势，做装修，价格就会再上一个台阶，做的不好又容易成为“硬伤”，索性将钱花在更有价值的地方，这也就是华润在立面、园林等方面做的更极致的原因。对业主其实也是个好选择。

户型：华润“亮点多”、龙湖“中庸”、万科“老实孩子”

华润的亮点主要体现在低公摊、大露台、大赠送上。龙湖的相对优势主要体现在与万科的对比上，1.7m的跑道阳台，是龙湖的最大亮点。万科似乎因为执行了更严格的建筑规范，公摊相对大点，整体同面积的空间表现上，万科确实有点受伤。

华润户型整体更方正，有点传统四叶草户型的味道，这种户型每个房间的私密性更好，相互干扰最少，其实个人还是相对喜欢的，万科、龙湖则运用了现在市场主流的大横厅四面朝南的设计。采光相对更好。至于怎么选择，其实主要看个人偏好。

? 我们先来对比华润与龙湖的115户型和128户型

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户型格局几乎一样，区别主要在于空间尺寸，龙湖115户型和华润115户型相比空间表现差距明显，龙湖128和华润的115在空间感受上略有提升，相差13㎡，总价多23万以上，这个如何选择，相信大家自己心里会有明确的想法。

? 我们再来看看华润、龙湖、万科135-143㎡户型的表现

横屏更震撼

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从户型格局上，华润、龙湖均为四室设计，万科说3+X设计，但严格来说是三室户型。整体来说，万科因为是三室，所以各功能区空间感营造就相对比较阔绰，客厅6.9m开间，龙湖、华润是6m。

但万科有一点就是北向次卧（书房）其实不够一个正常小房间尺寸，如果做成卧室只能做成榻榻米。而华润、龙湖是的次卧是满足正常卧室的使用尺寸的。而且，龙湖还有1.7m的阳台、华润1.6m阳台加南北两边的露台（种植平台）。

所以相比较户型设计来说，华润的户型优势比较大，单价、总价也相对偏低，当然华润也不是没有缺点，主要在于厨房空间设计相对局促，根据户型图表现，动线还算合理，但如果去华润样板间看得话，就差点意思了。

综合来说，华润、万科、龙湖，在首改面积段产品进行对比，万科综合表现较强，龙湖相对比较全面，没有明显短板。华润优势最大。

踩盘回来时同事突然说“买万科的143，还不如买龙湖的128，龙湖6m的横厅和万科6.9m的横厅也就差了0.9m，其他差不多，要是买龙湖的128，还不如买华润的115，5.1m的横厅也够用，而且还多出更多的赠送，整体实得面积差不多”。直接笑喷！

明天我们将在直播中对这几个产品进行深度对比。结合图片、VR实景更直观更细致的展现。围绕空间尺度表现，生活动线合理性，使用便利度等方面，在直播中细致讲解，大家未来买房时，也可以关注这些小细节。

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