【编者按】

2018年，中国迎来改革开放40周年。改革开放成就了今天的上海，1990年代上海经济社会发展从负担沉重的全国“后卫”，一跃变“前锋”，实现大变样。浦东开发的高楼大厦背后，陆家嘴、张江、金桥、外高桥开发的规划政策背后，开发开放的高速进展背后，有着怎样的大胆尝试、奋力进取的故事。澎湃新闻·请讲栏目推出“上海改革开放40年”口述系列，今天刊发的是上海新天地项目开发的操作者罗康瑞口述。该文将收录于即将出版的“上海改革开放40年口述”系列丛书中。

澎湃新闻 刘筝 图

口述：

罗康瑞（瑞安集团主席，1990年代打造了城市地标上海新天地）

采访：

张健、赵兵

整理：

张健、赵兵

上海新天地是兼顾城市文脉延续与城市现代化发展的一个里程碑项目，很有借鉴和启发意义。上海在上世纪末进入了再城市化进程，并希望在21世纪发展成为国际大都市。在这个背景下，我们对上海的城市更新和城市可持续发展进行了创新实践，使即将走向建筑生命极限的百年石库门，脱胎成为闻名世界的文化地标、城市建设的典范作品和改革开放的发展成果。

20世纪90年代，上海开始大规模的城市重建，成片具有浓郁海派特色的石库门街区逐渐消失。地铁一号线卢湾区淮海中路段的建设，给街道两侧的城市空间形态、城市产业模式，还有人们生活方式的升级带来了发展机遇和挑战。特别是如何重建淮海路东段南部的大片石库门住宅旧区，成了一个重要课题。

这个旧区改造项目就是“太平桥旧区重建计划”，今天的上海新天地就在其中。区政府重建太平桥旧区的远景目标是“到21世纪不落后”，他们希望邀请国际优秀的城市设计师来做规划，借鉴国际城市开发的先进经验，对这一地区进行更新。我曾与上海团市委合作建造“城市酒店”，这是一次愉快的合作。当时的团市委领导已转任卢湾区政府领导岗位，他就想到了我，让我提供一些太平桥旧区改造定位和规划方面的意见，也期待通过我的推荐可以找到合适的国际城市设计师。我接受了区政府的重托，动用自己的国际人脉关系，邀请了世界有名的城市规划设计事务所美国S.O.M来做整体规划，并建议他们立足“上海从工业经济向国际经济、贸易、金融中心的服务业经济转型”这个角度去思考。当时，大家对城市现代化的理解，普遍是将工作区、生活区、娱乐区等功能区分开，但是S.O.M预判限制汽车、倡导步行、工作与生活相融合将成为21世纪的生活方式，提出采用国际先进的“城市社区”整体规划理念，主要是步行优先、公共交通便捷、功能区合理混合等。这是一个理念超前、跨越式发展的城区重建规划方案，市、区政府领导都很认同。

1996年5月，我们与卢湾区政府签署了《沪港合作改造上海市卢湾区太平桥地区意向书》，确立了“整体规划、成片改造、分期开发、总体平衡”的开发原则，开启太平桥项目的建设。

在1997年项目启动阶段，发生了亚洲金融风暴，上海的房地产市场开始进入低迷状态。虽然我知道项目开发过程将会遇到各种困难，但我相信未来的上海一定会在世界上占有非常重要的地位，对于做好这个项目，我信心满满。这才有了后来的上海新天地。

首创历史建筑开发性保护新理念

太平桥项目建设初期，区政府通知我们，为迎接2001年中国共产党80周年庆，需要提前修缮项目内的“一大”会址，同时改造会址前后两个石库门旧街坊。于是，我们调整了项目的开发顺序，首先启动会址周边的旧区改造，就是新天地所在地块。

中共“一大”会址前后两个石库门旧街坊原貌。

“一大”会址是全国重点文物保护单位，按照文物保护规定，会址周围的建筑高度不能超过24米，建筑风貌要和会址的石库门形态相协调。但是，人们现在是不愿意住在石库门建筑的，在办公使用方面，石库门也没有特别吸引人的地方。怎么能保留老城区的风貌和氛围，又可以合理使用石库门街区呢？我就想到法国巴黎有圣日耳曼街，美国旧金山有渔人码头，日本东京有银座，很多国际大都市都会保留历史建筑，改造为休闲娱乐的城市地标。那上海为什么不能建设一个类似的历史风貌老街呢？石库门是上海独特的建筑群体，但很多老街区都被拆了，太平桥项目在市中心，又是“一大”会址所在地，地理位置和影响力都很重要。我就大胆设想将会址周边的石库门里弄的外貌形态保留下来，内部增添现代化的配套设施。这个理念在当时非常创新，很多人不能理解，我就归纳为一句话“昨天、明天相会在今天”，意思就是上海的城市文脉记忆与城市未来生活可以在今天精彩呈现。

为了落实这个理念，必须找到能把这个创意发挥出来的有影响力的国际设计师。我想到曾经去过美国波士顿Faneuil Hall Marketplace（法尼尔厅市场），这是一个著名的时尚休闲区，由18世纪历史建筑改造而成，设计师是本杰明﹒伍德。但是我与伍德先生并不认识，我就写信告诉他上海需要一个类似的保留保护的历史街区，希望听听他的建议，没想到他很愉快地答应与我见面。会面时，我们发现彼此的想法非常契合。我向他提议参照欧美城市历史风貌老街的经验，在历史建筑和现代建筑的交融中找到最佳结合点，人们在这里可以品尝美食、相互交流，感受上海独特的城市文化，还有经济发展。伍德认为一种建筑形式要保存几百年甚至更长时间，没有更新和赋予新的内涵是不可思议的，我们需要做的是为老建筑创造新的历史，而不是仅仅修复后再让人们住进去。我很欣赏伍德的观点，他的优势在于，作为一位西方杰出设计师，他能够比较客观地看待石库门老建筑的发展。我就邀请他来规划这个项目。

因为这个项目开发关联到“一大”会址，当时各方开展了大讨论，观点分歧比较大。一部分本地专家希望把石库门老房子全部拆掉，按照原来的样子重建，继续恢复居住功能。伍德主张一个城市对新旧事物要有所取舍，一些旧房屋要拆掉，一些历史建筑要保留保护，同时要有一些新的建筑，这样才能体现城市的发展轨迹。我认为文化是城市发展最重要的因素之一，我们需要尊重城市的人文遗产，但我也坚信新的生活方式一定会在这里出现，我们需要保留，也需要创造。我们提出一个创新的石库门改造方案，就是改变原来的居住功能，赋予它新的商业功能，让石库门从私人空间变为共享空间。同时，石库门建筑外表“整旧如旧”，建筑内部完全现代化，让大家感受石库门建筑文化的过去，参与它的现在，见证它的未来。

对于我们的改造方案，一些专家颇有争议。我的压力很大，因为在亚洲金融危机背景下，我押上了公司自有资金8亿港币，动迁2300户居民。如果最终决定全部拆除旧房子，重建石库门式样的新房子，让老百姓住进去，按照当时14个亿的改造预算、每平方米2万元的改造成本来看，这笔经济账是算不过来的。这个争论过程很艰辛，但区政府领导班子已经意识到，旧城改造如果都简单地“推倒重建”是不可持续的，需要从发展和传承相协调的角度去思考和判断，要考虑城市更新中的时代意义和体现。还有一些专家认为不同的保护对象可以有不同的保护要求，会址周围的多数建筑并没有列入保护对象，利用老建筑的文化价值来增加开发项目的商业价值，这种做法并没有违背城市规划要求。最终，大家都认同了这个历史建筑开发性保护的创新理念和方案。

匠心打造历史风貌街区空间肌理

新天地的建设过程挑战很大，因为对老建筑实施“整旧如旧”式的改造，是一个前所未有的大胆构想，但石库门改造技术并没有成功经验可以参考。当时，专家们对能否实现这个改造方案，普遍表示担忧，我就决心先在北面街坊内做一个样板房，展示改造效果，听取各方反响。

这个项目不是一般的老建筑保护，还涉及历史建筑和现代建筑，要将上海的历史人文和现在的生活环境结合在一起，需要多方面专家出谋划策。我们组合了一个项目设计师精英团队，除了伍德，有日建国际设计事务所、同济大学城市规划设计学院等，还包括瑞安自己的规划团队，共同参与这个挑战。瑞安、设计团队与施工方每天早上8点30分在现场有工作例会，从宏观到微观，从西方到东方以及本地的不同文化背景，还有市场眼光和商业运作手法等角度，对样板房改造进行反复讨论和试验。这样的会议坚持了整整一年。

为了还原石库门建成时的样式，我们从上海历史档案馆找到了这片建筑的原始设计图。石库门的青砖墙要重新使用，但砖墙已经不能满足休闲场所的承重要求，我们就掏空建筑内部的旧结构，加注混凝土的梁和柱，对外围的四面砖墙注射进口的防水层药水，以修复砖墙的防潮功能，用文物保护的方法呵护石库门建筑。石库门的特色黑漆大门既要保存，又不能关闭拒客，我们就再装一道玻璃门，保住了室内的冷暖气，还可以让客人互相看见室内外的场景。另外，现代生活不可缺少的基础设施都要在地层下面重新安排，弄堂要挖地3米深，铺设各种管道和消防水箱。这些投资费用要达到7亿元人民币。

样板房建成后获得各界赞誉，我们就按照总体规划，快速推进大规模的石库门改造。我记得这些老房子总共拆下14万块旧砖，拆之前，我们对每块砖都标注了英文字母，拆下后按照字母顺序排列堆放，打磨干净作为建筑材料再使用。所以，虽然现在新天地80%的房子是经过重建的，但大家都觉得还是很有原来的味道，这与我们恰当地利用历史元素、规划使用石库门原有材料相关。这样精雕细琢的费用比前期预算提高了许多，但是我觉得这样做非常值得，保护好上海这座城市代表性的石库门建筑，是传承海派文化的重要组成部份。

新天地的目标是呈现创意商业、创意文化，满足未来的消费方式和需求。所以，公共空间的多样性、建筑形式的丰富性，对于新天地很重要。在新天地的总体空间结构，还有街道尺度上，我们做了很多创新。在南北两个街坊拆掉一些老房子和违章建筑，形成一条主通道串联南里和北里。北里广场是“无中生有”的。当时，街心广场在上海不被重视，大家都希望造房子，但我们希望创造更宽敞的公共空间，让人们在户外就餐和聚会。于是，我们就在北里腾出一个空间，开辟了一个小广场。这个广场现在有一个“福.禄.寿”喷泉，消费者非常喜爱在这里聚会、就餐和拍照。为了让新天地能够真正融入周边城区，我们决定新天地不设围墙，在南北里保留了15个路口和弄堂口，消费者从任何一处都可以进出。为了展现区域内石库门建筑的多样性，我们在实践中探索和总结出三种开发性保护模式：基本保留、加固结构；保留外墙和屋顶、内部拆除重建；还有就是基本拆除、只保留门楼，用现代建筑去配合。

新天地多样化的公共空间、怡人的街道尺度，让人们在这里美食、交流和聚会。

说说太平桥人工湖。今天的上海有许多向公众免费开放的公共绿地，但20多年前并没有太多这样的公共空间，尤其是中心城区的土地资源相当稀缺和珍贵。当时，我们敢想敢试，决定在太平桥旧区中间建一个人工湖绿地，开发一个开放型的城市公共空间，提升区域的整体环境。人工湖绿地建成以后，我们不仅持续改善它的生态环境，还将绿地打造成为上海知名的公共文化活动空间。

上海市中心最大的人工湖绿地太平桥公园。

大家很关注新天地的名字由来。当初，我们为这个项目名称思考了好几个月，终于有了一个创意。因为“一大”会址就在旁边，我们用了中国的拆字法，“一”加上“大”就是“天”，“天”对应“地”。因为这是一个从20世纪到21世纪的跨世纪项目，我们就用“新”字概括，同时寓意中国共产党带领老百姓创造了全新的天地。

2001年6月，整旧如旧的上海新天地问世，引起了国内外关注和美誉，成为上海一个崭新的城市地标。我很高兴当初的大胆创意得以最终实现。

与时俱进的“城市会客厅”

“旧的石库门放进新的生命力”，这个生命力就是不断创新。我希望新天地能够配合上海成为国际大都市的目标，构建城市的聚会地点，符合现代消费、休闲和文化的需求，营造一个最有创造力、最有活力、最具娱乐性、最善应变的环境。新的美食、新的音乐、新的服饰、新的媒体，新的生活方式都会在这里出现。这个聚会点不仅可以聚集国内精英，还能吸引来自世界各地的人才，从而成为上海的城市会客厅。

当时，上海整个城市的商业形态比较传统，“休闲”这个概念还没有完全形成。新天地要打造的是一个全新的商业综合体，把餐饮、零售、娱乐和文化进行组合，满足人们在口味、品味、心理和情感等多方面需求，这其中的关键之一就是找到有文化创意的租户。我们按照这样的思路精挑细选入驻商户，我也亲历亲为，比如对于一些重要的准商户，我就去他原来的店里考察，评估他的品味是否符合新天地的标准。可以说，新天地最早云集了一批来自香港、台湾地区以及日本、欧美国家的文化创意商户，实现了餐饮与音乐、艺术、健身等方面的跨界，引领上海文化创意产业的潮流。

我当年向父亲借了10万元港币创业起家，所以现在很想为内地有志青年提供创业机会和平台。2000年3月，新天地就举办了“10万元助你创业”活动，只要能够拿出创业计划，并且通过专家评审，我就资助10万元人民币，帮助他在新天地开设特色店。当年同济大学工业设计系的女学生、现在“上下”品牌的“当家人”蒋琼耳，就是百余名创业计划报名者中的佼佼者。新天地一直支持中国原创设计，我们后来还开设了新天地时尚，成为上海最早汇集中国原创设计师的购物中心。

上海新天地的世界音乐节。

经过18年耕耘，我们不断研究上海这座城市需要什么，来访的客人需要什么，不断创意创新，配合城市发展和社会进步，持续创造新天地的活力。2016年，新天地被《福布斯》评为“全球20大文化地标”之一，在全世界有了一个响亮的名字。

回头来看，1997年，我第一次作为特邀发言人在第九次上海市市长国际企业家咨询会上谈到：“上海必须创造优良的生活环境，以吸收、培养及留住最优秀的国内外人才”，“一个国际金融及商业中心，亦应该在市中心建设各种活动场所让本地及外籍专业人士有一个聚会场所”。这就是我开发上海太平桥和上海新天地的初心。

我希望新天地能够承载更多生态、人文和创新的内涵。过去的新天地是朋友见面和休闲的场所，现在的年轻人更需要寻找新的机会和创意，新天地可以发挥更多作用，不只是休闲功能，让人们还能够找到新的朋友、新的创意和新的生活。我还希望新天地的创新经验可以在太平桥项目东部的东台路改造上再实现，形成一个新的城市地标。我更希望在人工湖周边为上海增加新的亮点，配合“一大”会址和整个区域，让其他国家元首来参观的时候，可以坐下来看看百年前我们党诞生的地方，了解中国的发展进程，这是最好的写照。为此，我们要不断努力创新、不断砥砺前行。

【口述人简介】

罗康瑞，1948年4月生。现任瑞安集团主席、香港贸易发展局主席、长江开发促进会理事长、博鳌亚洲论坛理事会成员、香港工商专业联会永远名誉会长等职。1999年获上海市人民政府颁发的“上海市荣誉市民”名衔。罗康瑞带领瑞安集团在黄浦区打造了城市地标上海新天地。

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