“刚需有刚需的纠结，改善有改善的烦恼。”

上海改善的烦恼，无非是买城市优势地段并牺牲掉一定的居住品质，还是为了居住品质在非核心地段置业。

黄浦的老西门有这样一个新房项目，项目名为五坊园。

今天，我就来和各位聊一聊这个项目：五坊园，你会是上海改善客的答案吗？

项目基本信息

项目名称：五坊园

参考单价（元/㎡）：111000

地址：陆家浜路821弄

点击卡片查看详情：

项目特点

优势

地段好。位于黄浦老西门，商圈成熟，居住氛围浓厚。

邻近名校，教育资源可圈可点。

1.5公里生活圈内有购物中心配套，购物便利。

劣势

绿化率偏低，居住体验会受到一定影响。

产品单价并非刚需友好。

适合客群

适合希望入住黄浦老西门这个优质地段的改善客。较大的户型能够较好地满足大中型家庭的生活所需，当然也需要购房者的资金相当雄厚。

地段配套

五坊园位于黄浦，近一年来，老西门的（二手房）楼市行情及其价格情况如下：

平均成交总价（参考价）：670.0万

平均成交单价（参考价）：77889.9元/㎡

成交套数（参考套数）：1000套

交通情况

距离地铁陆家浜路站直线距离约607米，公共交通配套较好。

商业资源

1.5公里生活圈内有香港广场购物中心北区、中环广场(装修中)、上海湾、紫锦城百货、外滩二十二号BUND22、正大广场、日月光中心东区、日月光中心、上海世贸广场(南京东路店)、华狮广场、恒基名人购物中心、1088广场、世博源1区、华润时代广场(装修中)、香港广场购物中心、城隍庙第一购物中心(丽水路)、上海环球金融中心商场(世纪大道)、亚龙国际广场、新天地时尚·购物中心、金茂时尚生活中心、U湾·生活中心、曼克顿广场(海仑宾馆东)、上海国金中心商场、上海文化商厦、巴黎春天(浦建店)、黄浦绿地缤纷城、湖滨道、外滩·中央、来福士广场、绿地海外滩名品汇、上海市第一百货商店、上海悦荟(南京东路店)、锦江国际购物中心、上海陆家嘴中心、上海第一八佰伴、宏伊国际广场(南京东路)、LuOne凯德晶萃广场(徐家汇路)、K11 shanghai office、上海置地广场、福佑门商厦、上海迪美购物中心、无限极荟购物中心、上海广场、上海k11购物艺术中心、永安百货(南京东路店)、益民商业、新世界城，商圈繁荣，购物便利。

教育资源

楼盘周边的中小学有浦东南路小学（重点），教育资源相对比较雄厚。楼盘周边比较缺乏现成的幼儿园配套，宝爸宝妈需要谨慎考察规划和落地情况。

医疗资源

项目5公里内有凯特喵猫专科医院、上海市浦东新区浦南医院、上海市黄浦区顺昌医院、上海瑞芙臣医疗美容医院、上海交通大学医学院附属仁济医院西院（三级甲等医院）、上海第九人民医院上海交通大学医学院、黄浦区东南医院、上海交通大学医学院附属仁济医院（三级甲等医院）、上海市中德医院、上海万安医疗美容医院、上海市黄浦区中医医院、浦南医院西院、上海市强生职工医院、瑞金医院卢湾分院、黄浦区老年护理医院、浦南医院东院、上海泰坤堂中医医院、香山中医医院、上海市浦东新区浦南医院南院、上海交通大学医学院附属第九人民医院（三级甲等医院）、上海市黄浦区中西医结合医院、上海交通大学医学院附属瑞金医院（三级甲等医院）、上海市黄浦区中西医结合医院分院、上海交通大学医学院附属仁济医院东院(东方路)（三级甲等医院）、上海交通大学医学院附属第九人民医院黄浦分院、上海交通大学医学院附属第九人民医院南院（三级甲等医院）、湖南中医药大学教学医院、上海江南造船集团职工医院、上海市黄浦区顺昌医院，医疗资源丰富。

产品评测

五坊园属于普通住宅。项目类型为高层。

由上海南房（集团）有限公司开发。

小区环境

小区容积率：3.07

小区绿化率：0.3

绿化率其实是偏低的。居住体验会受到一定影响。项目物业是尚未公开。

户型解读

该项目有多种户型可供选择：

户型1：

宽敞大两居（1卫）

面积：105平

2室2厅1卫

户型2：

宽敞大两居（1卫）

面积：106平

2室2厅1卫

户型3：

宽敞大三居（1卫）

面积：144平

3室2厅1卫

户型4：

宽敞大三居（1卫）

面积：146平

3室2厅1卫

户型5：

宽敞大三居（1卫）

面积：138平

3室2厅1卫

户型6：

宽敞大三居（1卫）

面积：117平

3室2厅1卫

户型7：

宽敞大三居（1卫）

面积：132平

3室2厅1卫

户型8：

豪华大四居（1卫）

面积：176平

4室2厅1卫

户型9：

豪华大四居（1卫）

面积：192平

4室2厅1卫

户型10：

豪华大四居（1卫）

面积：180平

4室2厅1卫

较大的户型能够一步到位，满足三代同堂的需求，比较适合改善购房者的需求。有终极改善需求的高级玩家可关注一下这个项目中的大户型。

价格分析

最后，让我们进入比价环节。

老西门近一年来二手房成交均价（参考价）为77889.9元/㎡。可见，本项目单价还是明显高出同板块的二手房单价水平的。

以下为老西门的几个主要的二手房小区的相关情况：

复兴珑御

（建筑年代：2016；均价：125068.7元/㎡）

宁康里弄

（建筑年代：2015；均价：131908.0元/㎡）

公馆77

（建筑年代：2010；均价：102262.5元/㎡）

建新公寓

（建筑年代：2006；均价：88458.5元/㎡）

老西门新苑

（建筑年代：2006；均价：93719.0元/㎡）

老西门其他新房楼盘：

目前老西门的在售新盘缺乏，所以五坊园可以说是本板块少有的新盘选项。

同价格段本市其他新盘对比：

目前上海的在售新盘，还有若干个与本项目单价水平相似的项目，那么这几个项目哪个更适合你？点击以下楼盘卡片查看项目详情。

以上即为幸福里对五坊园的测评内容。楼盘具体信息及折扣情况请以项目实际公布信息为准，或点击以下卡片联系置业助手获取。

延伸阅读：

【

重磅！无锡认房认贷松了！有银行首套房利率低至5.63%

】5月20日，最新LPR报价出炉，这一次降息没有如期而至。1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。绝大部分银行首套房利率5.9%，个别银行首套房利率低至5.63%;目前大部分银行首套房贷利率还是维持在5.9%左右，最低的是常熟农商行，首套房利率为5.63%。其次平安银行首套房贷款利率可以做到5.85%，同时要求也比较高，像征信、流水、收入负债比等都要评估。像浙商银行、中国邮政储蓄这两个银行，首套房贷款利率为5.88%，其中浙商银行贷款业务刚起步，新房只做合作楼盘，选择性不大。

来自锡楼，点击阅读原文

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