文｜AI财经社 田晏林

编辑｜董雨晴

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》将上海楼市的火爆行情拉入了大众视野。

该份纪要主要记录了上海有关部门商讨应对最近楼市摇号过热的情况，项目认筹红线3:1，同一家庭、同一时间段全上海只能认筹一套，预售价格审批从严——一系列调控措施，彰显的是地方监管部门对本轮上海房价快速上涨的谨慎态度。

甚至于在后期的调控动作里，市里正在研究更进一步的监管政策，如离婚两年内不能买房，分批摇号政策和收紧资金监管等。消息发布没多久后，上海市闵行区房管局相关人士就表示，网上的消息应该是谣传，还没有收到相关通知。

不过，这份纪要也非空穴来风，最近两个月来的上海楼市只能用疯狂来形容。据媒体报道，“上海二手房一天一个价”，优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%，单价直冲20万元/平方米。“10天内房价跳涨超过40%”，这样的消息在上海已经算不上大新闻。

另一边的新房市场同样感受到了购房者的热情。热度较高的有前滩、大虹桥板块，其中前滩板块在疫情后热盘频出，凭借着学区优势和未来升值空间，认筹率遥遥领先。链家中介王冕告诉AI财经社，夸张一点的楼盘认筹率能到700%，“好点的楼盘，1套房子有七八个客户争抢。”他的多位客户已经摇号一年多了，却还是没中。

贝壳研究院数据显示，自2020年底开始，上海楼市就翘尾明显，12月份全市二手住宅成交量环比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是创下3.9万套的新高，是2017年以来最大值。

一直到2021年1月，上海楼市延续升温态势，1月的前13天，链家二手房成交比去年12月同期增加42%。从市场预期看，1月前13天的上海二手房业主调价中，涨价占比上升至67%，比12月水平提高12个百分点。

不解的是，上海的房地产调控政策并没有任何放松迹象，但房价依旧迅速上涨，其中又蕴含了多少虚火？这也不难理解，情绪紧张的市场背后，为何地方政府部门的神经更加紧绷。

二手房1小时跳价40万元

“你不觉得现在跟2015年那会儿（房价暴涨）挺像的吗？”在前10强房企工作的金杰表示，在上海工作生活了十几年，经历过几次房价的涨跌。在他看来，上海的房子五年一直不涨价也不太现实。

涨势早在2020年就已突显，上海中原地产市场分析师卢文曦曾告诉AI财经社，上海新房的去化周期已经缩减至9个月内。而通常情况下，去化周期低于10个月便是房价要涨的信号，“因为房子要不够卖了，现在还有千人摇号的现象。”

火热的楼市背后，有人欢喜有人愁。近日，便有一位博士给上海市委相关负责人写了一封建议信，由此引发广泛关注。他说自己4次参与摇号都失败了，一直买不到房，建议修改上海的认筹摇号规则，使自己能获得优先摇号权，并建议要“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。对此，上海相关部门表示：“对于提出的建议，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

据媒体报道，这轮上海楼市上涨行情中，有人为了买房，可谓是使劲了浑身解数。一些购房者为了增加摇号概率，通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式，增加“人肉马甲”来争取更多认筹号，等摇中之后再进行过户更名。

因为上海新房限价，和二手房形成价格倒挂，对购房者来说，这是无风险套利的好机会，买到就是赚到。与去年疫情初期二手房业主大幅度降价不同，最近的上海二手房不断看涨，据媒体报道，今年有业主在两周时间内售价调高了120万元，甚至1个小时就跳涨40万元。

王冕告诉AI财经社，这些二手房大多是学区房，涨价比一般房源猛很多，一部分原因是受前段时间上海放宽落户政策影响，因为强调加强市场化创新创业人才的引进，很多海外留学生都回来买房，“他们还就盯着学区房买，说是要一步到位。”

据了解，目前上海的购房政策是：外地户口在上海缴纳社保满5年，家庭限购1套房，单身不能买房；本地户口，家庭限购2套房，单身限购1套。“如果你是单身想在上海买房，只能想办法先落户，除此之外，没有其他途径。”王冕表示。

不过，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，上海放宽落户条件，虽然对人才的引进有着积极作用，同时一定程度上也能提升房地产市场活力，但是实际效果有限。

卢文曦也觉得人才引进政策的能量没有那么大。“而且上海是局部热，不是普遍热，一些远郊的项目认筹率不高的，老破小的二手房房价也没有上涨很多。”

点燃房价的导火索到底是什么？

“调控没松，价格却上涨，说明楼市上升，属于市场的力量，不能怪政府调控不给力，而是经历三年低迷之后，需求正常释放了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言。

他指出，当前上海楼市呈现的火热状态，是由周期性、疫情下避险与改善需求、动拆迁放量、货币放水下的抗通胀需求、公民同招（指民办学校与公办学校同步招生）教育改革，这五大力量综合作用才形成的。

具体来看，首先从全国主要城市近二十年的房价变化看，受调控政策影响，各城市涨跌趋势呈周期性变化。其次，疫情期间，人们对居住面积有所要求，改善需求释放明显，而且去年上海超额完成旧改35000套。卢文曦告诉AI财经社，80%的人拿到旧改动迁款，1年以内都要买房的，这部分需求量是很大的。

金杰也认为，上海的房价好几年没涨，很多需求被短期压制了。“人还在，钱也在，目前还没有其他投资渠道能够超过房地产。”

另外，为稳定市场和经济，2020年初各国央行集体大放水，近期美国还推出了1.9万亿美元的经济刺激计划，从全球来看，美国、伦敦房价均创历史新高，韩国首尔房价上涨，日本东京的土地价格也创近期新高。这也被卢文曦视为房价上涨的导火索之一。

尽管1月15日央行金融市场司司长邹澜重申，央行在房地产金融调控方面，坚持房住不炒定位，但国家统计局发布的数据显示，北上广深的房价仍旧涨势明显，四个一线城市在2020年12月全市二手住宅成交量环比增加20.5%，并且一线城市新房及二手房价格涨幅扩大。

“2015年也是深圳房价先暴涨，然后传到上海，最后传导到全国，现在也是这俩城市起头。”想到2020年以来，房价上涨最快的深圳，金杰若有所思。“不过理论上，只要限购在，上海现在房价再怎么上涨也不能算是炒房。”

卢文曦认为，上海的情况要区分是“炒”，还是合理的涨，“现在买房有客观需求，适度的涨不是不可以。”

这波行情会持续多久？

这些天，杨红旭在忙着“为上海楼市调控献言献策”。尽管他也认为上海楼市经过了2017-2018年的量价齐跌，和2019年的量增价平之后，到了该上涨的节点，但看到“千人摇”楼盘、认筹率超过500%、房东和中介联手推高二手房房价等新闻时，他也不免感叹“上海楼市，该消消火气了”。

特别是在今年一季度，上海作为长三角楼市的风向标，任何突发的异动，都会加深调控的升级。

事实上，2020年下半年以来，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，但贝壳研究院数据显示，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城市景气指数（业主调价中调涨次数/调价次数）在40附近及以上，表明这些城市后期价格上涨压力较大。

不过陈霄认为，在中央反复强调房住不炒、政策环境趋紧的背景下，上海楼市暴涨的可能性不大，大概率还是会维持缓慢上涨的趋势。

卢文曦坦言，最近两个月上海的涨势有点过分了，“2月份估计交易量会回调，让市场情绪冷静下，3月份如果能稳定点，可能还会出现往年的小阳春。”但他同时提醒，如果市场还是表现出极强的躁动情绪，估计后续深度调控的政策也快来了。

目前，上海暂未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化，要求加强原有政策的执行，及加强销售管理，杜绝楼市销售环节中的不规范现象。据网易房产报道，前述媒体曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方正式文件，只是上海相关部门目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除该政策会有延期公布的可能。

（应采访对象要求，文中王冕、金杰为化名。）

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