网上流传着这样的故事：1992年底的某一天，潘石屹到海口市规划局了解一个项目的产权问题，意外发现海口全市报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平米，而当时北京的人均面积不过7平米，由此得出海南房地产供严重大于求，有泡沫，于是赶紧撤了。

乍一看好像是那么回事，但我们仔细分析一下，就会发现这个说法是有问题的。

海南房地产的目标客群是哪些呢？海南作为全年无冬的热带岛屿，自然景观丰富，特别适宜养老度假过冬。整个岛的面积不过3.54万平方公里，却有承担全国候鸟人群过冬的可能。全国大部分的冬天都不适宜户外活动，而海南却可以。只要有条件，按照人性的需求，肯定是首选海南过冬。长远来看，海南房地产的稀缺性是肯定的。

1992年那会全国人口已经有11.72亿，如果按照二八定律估计，至少会有超过2亿人会到海南过冬。

《中国房地产市场年鉴》的数据显示，1992年海南商品房平均价格5000元/平，1993年涨到7500元/平，有些楼盘到了一万一平。

公开数据显示，今年1-8月，海南商品房均价17247元/平。

从1993年到现在三十年，如果一直持有，而不是在1994年下跌25%时赔本抛掉，也是赚的。

但当时人们对到海南过冬人群的估计过于乐观了，以为在很短的时间内就会大批候鸟人群到海南过冬，然后又没有耐心等下去，所以崩了吗？

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