三马的春风，终于吹到了普天？

最近规划局出了一份文件，内容是三马普天单元几个地块的详规公示。

不看不知道，一看很心跳。人大附中学校、两个企业总部，外加多个潜在的地铁盘。

真有点意思啊。

所以，今天我们就来好好唠唠嗑，了解一下普天版块。

普天版块在哪里？如果你从地图上看，可以发现其实就是在2号线茶园站附近。这里，也将是三马大开发的又一个重点区域。

不过实话实说，这个版块的开发难度还真不小。特别是涉及到茶园村的地块，拆迁量可以说是天量。

我们也实地探访了一番，给大家带来最直观的感受。

实地探访普天版块

第一站，我们来到了茶园村。这里就是普天版块的主战场。

茶园村对面，就是世纪金源，也就是贵阳现在的第一商圈，但是马路这边的茶园村，却还是浓浓的原始风貌。飞上天一看，堪比广州城中村。

说真的，其实茶园村这里区位真的是好。旁边世纪金源和印象城两个大商场，门口又是2号线的茶园站。地铁+商圈都齐活，而且地处三马大版块的中心区位，去哪里都四通八达。时至今日，这里要是再不开发真的说不过去了哈。

说到路，那就不得不提普天的核心道路——马王路西段。马王路西段起点从万科城开始，一直连接到百花大道，中间与金阳大道延伸段形成十字交叉。但是目前金阳大道延伸段，还没个动静。

我们来看看马王路西段的建设情况。理想丰满，现实骨感。可以说，距离竣工通车还有不小的差距，估计马王路旁边的海伦堡项目都急死了。

马王路西段南侧的土地，也是这次详规批示的重点内容。大家非常关注的人大附中小学就在这里面。

诺，就是这个地块啦。按照规划，人大附中小学将会是一个48班的小学。面积不小，人数不少。人大附中小学的附近，是好几块居住用地的规划。大胆预测一波，这几块用地是不是就是传说中的学区房呢？很有可能哈，估计随着规划的公示，相关的地块就会很快挂出来了。

普天版块规划详解

看完了实地的探访，我们就规划文件一个一个来说。

6月9日，贵阳市自然资源和规划局发布关于《三马组团普天单元三马-08-01、02、03、07、08地块控制性详细规划》方案批前公示。公示显示，5个地块总用地面积170.86公顷，涉及多宗居住用地、企业总部用地、人大附属学校用地以及多宗绿化用地等，规划居住人口45950人。

该5地块位于三马组团普天单元东部，总用地面积170.86公顷，其中城市建设用地面积139.52公顷，规划总建筑量255.6万平方米，居住人口45950人，综合容积率1.83。

三马SM-08-01地块

三马-08-01地块南至百花大道，西至金阳大道延伸段，东、北两侧与观山湖区相邻，规划以居住、商业为主。地块总规划用地面积39.51公顷，其中居住用地12.77公顷，商业服务业设施用地16.74公顷。

规划计容总建筑面积72万平方米，其中居住用地建筑面积合计13.4万平方米（含商业及配套设施）、商业用地建筑面积58.6万平方米。地块共分为4宗居住用地，3宗商业用地，1宗公共绿地。

点评：

其实这个地块位置相当好哈，就是在世纪金源购物中心的背后，毗邻百花大道。门口就是地铁站，背后就是购物中心，妥妥的“地铁+商区”房嘛。不过就是教育资源一般，我记得旁边有一个金鸭小学，很小的一个学校。如果能扩建一下，再提升一下师资力量，对这块地的促进作用就很强咯。

主力开发的住宅地块是三马-08-01-06地块，居住用地（兼容40%商业），规划用地3.28公顷，容积率4.0，建筑密度30%，绿地率25%，建筑限高100米，配建6班幼儿园。算下来就是一个13万平米左右的小型综合体。

当然，这块地目前也是有不少附着物的，所以开发还要考虑这部分的拆迁问题。建议是做成地铁上盖物业嘛，地铁站开个通道到地库，不出站就可以回家、逛商场，多好的。

三马SM-08-02地块

三马-08-02地块东至茶园路及茶园幸福小区一带，南至马王路，西至金阳大道延伸段，北至百花大道，规划以居住、商业为主。地块总用地面积30.83公顷，其中居住用地16.64公顷，商业服务业设施用地4.75公顷。

规划计容总建筑面积59万平方米，其中居住用地建筑面积合计47万平方米（含商业及配套设施）、商业用地建筑面积12万平方米。地块共分为4宗居住用地，2宗商业用地，1宗体育用地，规划新建大型多功能运动场地，其余地块为交通、绿地等公建设施用地。

点评：

根这个地块呢，其实就是海伦堡马王路项目的地块啦。不过海伦堡拿地之后，北面还有一小块地是等待出让的，不知道海伦堡是否会一口气拿完不。

在这个地块内，规划还有一个商业地块。不过看设计条件，并不算大，几千平米的生活超市而已，满足周边住户的日常需求即可。因为这里其实距离印象城很近，如果金阳南路延伸段打通恶化，其实走路过去都没多远。

目前尴尬的是，海伦堡项目售楼部修得热火朝天，但是马王路西段不通车，是没有大路可以到达售楼部的~海伦堡心里在呐喊：赶紧通车啊……

就区位来说，我认为海伦堡这是不错的，但是购买的前提是先把周边路网整理清楚，以及相邻地块的学校需要尽快明确建设计划。

地块还有个有趣的地方，就是南侧紧挨着马王路的地方还有一个“中石化总部”？不得不说，这个总部有点太迷你。

三马SM-08-03地块

三马-08-03地块西至茶园路及茶园幸福小区一带，南至马王路，东、北两侧以百花大道为界，规划以居住、教育、绿化用地为主。地块总用地面积29.01公顷，其中居住用地10.94公顷。规划计容总建筑面积55万平方米，其中居住用地建筑面积合计44万平方米（含商业及配套设施）。

地块共分为4宗居住用地、4宗公共绿地用地、2宗中小学用地以及1宗体育用地、商业用地、安全设施用地。其中2宗中小学用地分别新建30班小学、30班中学；而在居住用地上，将根据地块规划，配建12班幼儿园、9班幼儿园、中型生鲜超市、养老院等配套设施。

点评：

诶，这个地块就很有意思了。

首先，这里是妥妥的正地铁盘。可以说是紧挨着2号线的茶园站，无缝连接，非常方便。

其次 ，这里面的居住用地还是蛮多的。其实这里也是现在茶园村的CBD地带，村里面的金融、商业中心。关键是过马路走个几分钟，就可以到达世纪金源购物中心啊，距离印象城也非常近。

最后，里面的教育配置很好啊。从规划来看，有一个30班公立小学，还有一个30班公立中学。以后业主们入住后，不用担心木有学校。

地铁+商圈+学校，如果这里开发出来，完全可以做成一个体量不算小的品质小区咯。在我看来，这也是普天版块最有城市价值得一块土地，希望能交给一家负责任的品质开发商操盘。

当然，这里的拆迁量也是整个普天版块最大的。估计好多开发商看到密密麻麻的房子，就……

三马SM-08-07地块

三马-08-07地块东至规划城市支路，南至普杨路，西至金阳大道延伸段，北至马王路，规划以居住、商业、教育、绿化用地为主。地块总用地面积41.49公顷，其中居住用地6.02公顷，商业服务业设施用地面积2.41公顷。

地块共分为2宗居住用地，4宗公共绿地，1宗商务用地，1宗中小学用地，1宗加油站用地，合计9宗地块。其中，三马-08-07-04为中小学用地，面积为5.09公顷，容积率0.6，规划建设48班人大附属二小。

点评：

无数购房人持币待购的地方，就是这里了。

没错，本次规划公示已经明确了人大附中小学的位置。就是在这张图的南侧，也就是马王路西段的南侧。

从规划上来看，这是一个48班的小学，面积不小、人数不少。而且上面写的是“人大附属二小”，是不是说周边还有“人大附属一小”呢？以之前的资料来看，应该是有的。没记错的话，整个人大附中在贵阳的落地，会有两个小学、两个初中和一个高中，非常齐备的配置。

我估么着一小的位置应该在大凹村那边，距离这里还挺远的。有不少朋友问，能读人大附的小区在哪里？从这个规划上来看，相信已经有所明确。从地块的规划来看，旁边会有两块居住用地紧挨着人大附属二小，于情于理、合情合理，都应该能读吧？

对比以前的规划，这两块居住用地是新调整出来的。所以各位亲们，你们可以好好关注一下这两块地的拍卖情况咯。

有意思的是，在地块西北角马王路和金阳大道延伸段的交汇处，还有一个“中烟总部”？妙啊~我唯一希望的是，千万别像金融城烟草地块那样一拖就是十几年……

三马SM-08-08地块

三马-08-08地块东至规划城市道路，南至普杨路，西至规划城市支路，北至马王路，规划以居住、教育、绿化用地为主，地块总用地面积30.02公顷，其中居住用地10.19公顷。规划计容建筑面积37.2万平方米，其中居住用地建筑面积35.6万平方米。

地块共分为4个小地块，其中三马-08-08-01地块为居住用地，面积4.35公顷，容积率4.0，建筑密度30%，绿地率25%，建筑限高100米，配建12班幼儿园等配套设施；三马-08-08-02地块为居住用地，面积5.84公顷，容积率3.1，建筑密度24%；三马-08-08-04地块为中小学用地，面积2.11公顷，拟新建24班普天初中。

点评：

本次规划公示的最后一个地块，同样有比较大的居住用地面积，中间也配置了一个普天初中。

现在的疑惑在于，这里的居住用地能不能成为人大附属二小的学区住宅呢？理论上有可能，但这两块地实际上更靠近刚刚三马-08-03的茶园村地块，同样有可能是划到那两个学校去。

不过这两块地面积不小，而且相对很规整，又紧挨着马王路，是可以有一个品质不错的中型小区潜力的。就看什么时候，哪家开发商来接盘了。

好了，本期普天单元的实地探访就到这里，规划很好，路径很难。虽然普天版块区位不错，配套丰富（四个公立学校，两个“总部”，紧邻地铁站和商圈），但两个难点是制约它发展的重要因素。

一是马王路、金阳大道延伸段的建成通车仍需要时间，以前在政府报告中提到过马王路今年年底之前能通车，但我们仍然希望能加快进度 。

但是金阳大道延伸段，就有点遥遥无期。至少先把从印象城到马王路交叉口这一段先通车了嘛。

二是茶园村地块条件很好，但拆迁量巨大。从视频、照片大家可以看到了，这是一片广袤的村落。要开发，势必就要涉及大量征拆。

钱不是问题，问题是没钱。关键就是开发商如何看待这里？愿意掏真金白金出来玩。这时候就需要给予版块更多、更明确的资源导入了。

如果能尽快解决路网和拆迁的问题，那普天版块的起飞，指日可待。

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