下一个黄金十年 谁是强者？

下一个黄金十年 谁是强者？ 更新时间：2010-10-1 7:15:34 　　未来房地产市场中，强者必须具备的基本要素：其一，房地产企业必须是现代企业制度管理下的企业；其二，必须与资本市场紧密合作；其三，必须有自己的核心竞争力，如内部管理、产品研发、营销等有差异化的核心竞争力；其四，必须对中国政治经济的宏观形势有准确的预测和把握。　　1998年的住房制度改革，掀起了房地产行业发展的大幕。迄今的十多年间，中国经济经历了奇迹般的高速发展，房地产行业也走过了启蒙的黄金时代。　　如今，高速增长的经济面临转型，年轻的房地产行业也必然面临从混沌的启蒙时代走向理性发展的时代。未来的十年间，房地产行业会遭遇怎样的变化？在这样的变化中，强者恒强还是后浪推前浪，一切有待市场的检验。　　下一个黄金十年　　上一个十年惊心动魄。中国的房地产行业英雄辈出、强者纵横。　　懵懂中的房地产行业甫一起航，就遭遇上世纪末金融风暴的重创。而寒冬过后必是春天的降临。仰赖高速增长的外部经济和中国城市化创造的巨大需求，蹒跚学步的房地产行业踏上规模化的旅途，从南至北，万科、合生、富力、碧桂园、恒大、绿地等开发商，都从几十亿元销售额的“小鱼”，成长为如今数百亿元的“大鳄”；大盘模式、复合地产、连锁经营、绿色低碳……各种开发模式或是营销策略，在摸着石头过河的探索中，书写下数段江湖传奇。　　发展的轨迹向前延伸。在众多业内专家的口中，下一个十年，依旧是黄金时代。　　“未来十年，中国房地产业依然是国民经济中的支柱产业。这一点不会动摇。”住建部政策研究中心处长、研究员文林峰在接受时代周报记者采访时分析，支撑国民经济发展的新兴产业的兴起还需要慢长的培育期，不是短时间就能替代房地产业成为支柱产业的；另外，房地产业的发展不是单一行业的问题，其带动能力超强，这是其他任何一个行业无法取代的，“因此，房地产业增加值在GDP中所占比重将保持在5%以上的水平。”　　“从需求来看，未来十年，房地产市场将继续保持旺盛的态势。”文林峰表示，随着中国社会经济的发展，城镇化依然处于快速增长阶段，据专家预测，到2020年，我国城镇化水平将由现在的46%左右提高到55%-60%。同时，中国城镇居民中，改善型住房需求依然巨大，每年还有大量的新结婚夫妻需要住房，再加上中国传统的传承观念，以及难以抑制的持续性投资需求。　　城市化的推进给中国房地产市场、尤其是住宅市场带来罕见的历史性机遇，这一观点已是社会的共识。但整体的大环境向好，能够给这个行业内拼搏的人群以信心，却并不能为这个行业的健康发展打包票。　　中国经济转型期的困难会延伸到房地产行业，届时，或许整个市场会失去上一个十年奇迹般的增速，根据著名经济学家钟伟的判断，未来十年中国房地产的发展是悲观的；而转型同时带来无限机遇，机遇来临前已经做好了准备、机遇来临时又能牢牢把握住的房地产企业，就能成为下一个十年的强者。　　强者画像　　在珠三角的房地产界浸淫了近二十年的地产专家、广州智略房地产咨询有限公司董事总经理何世红，给时代周报记者描绘了未来强者的一幅画像：其一，这个房地产企业必须是现代企业制度管理下的企业；其二，这个企业必须与资本市场紧密合作；其三，必须有自己的核心竞争力，如内部管理、产品研发、营销等有差异化的核心竞争力；其四，必须对中国政治经济的宏观形势有准确的预测和把握。这几个要素，是未来房地产市场发展中，强者必须具备的基本要素。　　从“大”到“强”之间的那段距离，是不少中国房地产企业在接下来的十年还要逾越的鸿沟。根据中国指数研究院的统计，2009年，中国房地产销售额达到百亿元的企业已经有27家，而排名第一位的万科突破600亿元的大关，连续两年跻身全球最大的住宅供应商。“即便如此，不少企业仍然大而不强。”在何世红眼中，“目前国内的房地产企业，总体来讲，不管大小，内部管理上都处于粗放的状态，科学性、规范性比较差。”　　可以预见的是，市场肯定会朝着愈加规范的方向前行。文林峰告诉时代周报记者，“未来房地产的政策重心，一方面是推进住房保障的逐步完善成熟；另一方面，就是大力规范市场秩序，包括一级、二级和三级市场的秩序。”换句话说，越早掌握了市场游戏规则和规范管理的房地产企业，就越有可能率先占领下一个十年的桥头堡。　　作为一个资金密集型产业，房地产业在相当程度上可以视为类金融行业，随着公司规模的不断扩大，意味着投资规模的相应提升。很难想象，一个在资本市场上不能长袖善舞的房地产企业，能够在行业中立于不败之地。　　除此之外，具备主要由人才、资本、产品、服务及品牌等几个要素组成的房地产企业核心竞争力，是让房地产企业实现自身可持续发展的“秘诀”；而对宏观经济政策的判断和把握，亦是一个强者必须掌握的本领，以此得以明智地决定攻守进退。　　在上一个十年间发展起来的“百强”企业，无论是万科、中海、保利、绿城、绿地、恒大、万达这些销售额300亿元以上的梯队，还是华润、碧桂园、龙湖、华侨城、星河湾等二、三梯队，都或多或少具备了上述几个强者基因。　　只是，接下来的竞争会更加惨烈，如今的领跑者，随时可能被后来居上者取而代之。拥有了强者的基因远远不够，唯有不断超越，才能经受住市场和竞争的洗礼，从而笑到最后。　　绿色畅想　　未来的几年，是中国经济转型的关键时期，改变传统的发展模式，寻找可持续发展之路，成为当下的重要课题。在如此背景下，绿色低碳型的房地产业，将成为同样面临转型节点的房地产行业的重要发展方向。　　作为一个高能耗产业，房地产行业在绿色实践中大有可为。　　先行者万科从2007年开始，每年以25%的递增速度将环保节能的产品投入市场，预计到2014年能实现环保住宅产业化生产。而行动派不止万科一个。哥本哈根气候大会之后，高举绿色大旗的房地产企业已经越来越多。用全国工商联房地产商会会长聂梅生的话说：“房地产行业要转向支持产业结构调整和解决产能过剩，唯一的出路是走上绿色低碳型的发展之路。”　　尽管如万科所言，“绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在 2010 年，甚至不会在未来的两三年。”但来自政府层面的声音，已经为未来的绿色企业保驾护航。　　“未来十年将是中国住宅产业化快速推进的十年，随着绿色低碳环保节能理念的增强，国家会在产业政策方面出台一些激励政策。另外，全装修住房的推进，也会改变二次装修造成的巨大浪费。”文林峰表示，“这个应该是未来十年房地产业最大的变化。”　　当这一趋势变为现实时，那些在这条路上已经探索了许久的企业，将率先获得最大限度的收益。

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