保利地产：圈地强销 两年目标千亿

保利地产：圈地强销 两年目标千亿 更新时间：2011-2-14 9:22:34

关于房地产的调控仍在继续，但保利地产仍让关注它的投资者感到其霸气十足。　　在完成了2010年销售额超50%的增长后，作为激进派的代表，保利地产是否会放慢脚步？答案是否定的。记者多方采访得知，圈地、强销还将是保利地产2011年的主旋律。　　依靠雄厚的土地储备和资金保障，保利地产具备了强大的增长动力。而其盈利能力，也将在未来股价的长期走势中得以体现。　　继续囤地　　保利地产无疑是2010年最凶猛的房企。　　2011年1月11日，保利地产公布了2010年的销售业绩：全年销售额不仅同比增长超过50%，而且大大超出公司年初定下的500亿元销售目标。　　公告显示，在2010年1至12月，保利地产实现签约面积688.39万平方米、签约金额661.68亿元，分别同比增长30.7%、52.53%。虽然不及万科的千亿成绩辉煌，但已足以使公司坐稳行业的第二把交椅。　　在销售大幅增长的同时，保利地产在土地上继续保持激进的态势。1月21日，在上海举行的一场土地拍卖会上，保利地产以26.57亿元的价格拿下了一宗当天成交总价最高的宝山区地块，溢价156%，折合楼面价13445元/平方米。　　据记者统计，2010年全年，保利地产共新增项目47个，新增建筑面积1786万平方米，涉及总土地金额约558亿元，接近销售额的8.5成。其中仅在2010年最后一个月，保利地产就斥资103亿元在北京、广州、苏州、绍兴和长春等城市拿下8幅土地。　　而在其拿地凶猛的2009年，也仅新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元。保利地产的囤地规模可见一斑。不仅如此，2011年保利的拿地规模还将在2010年的基础上增加。一位接近保利地产高层的人士向《投资者报》透露。　　对于房地产企业而言，土地无疑是最为重要的资产。在2010年的调控中，行业龙头公司的市场占有率稳步提升，依仗的便是傲人的土地储备。在这一方面，保利地产表现尤为突出。　　根据贝塔咨询合伙人杜丽虹的一份报告显示，保利地产上市至今的业绩增长中，81%的增长来自于结算面积的扩张，13%来自于售价的上升，6%来自于毛利润率的增长。不难看出，土地资产不断扩大为保利地产提供了增长的动力。　　而在未来，保利地产的重资产成色仍将愈发浓厚。数据显示，保利地产2010年12月份新增6个项目合计建筑面积达156万平方米、总地价款103亿元、楼面地价6628元/平方米。公司购地支出环比大幅增长，楼面地价更是创下近几年新高。　　根据保利地产2010年中报显示，公司拥有4530万平方米的土地储备和在建项目，而加上2010年下半年已获得的土地资源，尚余开发和结算资源在5000万平方米左右，足够保利地产5年左右的开发结算量。　　此外，保利地产的项目布局重心更偏向于二三线城市。预计在2011年以调控为主题的市场中，二三线城市将成为楼市的有力增长点。而丰富的土地资产，将有助于保利地产的市场占有率进一步提升。　　与此同时，持有型商业资产的增加，将是保利地产未来发展的一大趋势。保利地产证券事务代表黄海接受记者电话采访时表示，尽管现阶段持有商业地产的回报率，一般低于住宅开发的回报率，但对于保利来说，持有部分商业地产是必须的，因为它能提供持续的现金流入。根据公司计划，未来的3年内，保利地产预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。　　图谋千亿　　虽然近年来增长势头迅猛，但今天的保利地产仍然将自己定位为成长型企业。2010年，公司提出了3~5年再造一个保利地产的目标。不过业界更关心的是，蓬勃发展的保利地产能否在今年取得万科的千亿战绩。　　政策调整下的市场波动时刻都在挑战保利的规模性成长目标。不过在西南证券分析师肖剑眼里，保利地产是最有希望迈入千亿级销售额房企中的一个。　　万科公告显示：万科在2009年的销售额为634亿元，2010年为1081.6亿元，提前4年完成其千亿目标。而2010年紧随万科的保利地产销售额恰巧也在600亿元水平，何况公司在2006年7月份整合后上市时，年销售额仅有40亿元，其增长速度大大高于万科。因此保利地产2011年的业绩被理所当然地寄予厚望。　　实际上，保利地产与万科在运营模式上颇为相似：在拿地和销售上采取以销定产--参考存货去化率来制定拿地计划。并以当年拿地，当年开工，次年销售的准则进行开发和销售。因此，2011年，此前大量购地的保利地产销售规模也将达到新高。　　根据中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云估算，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米。如果按照2010年9128元/平方米的销售均价计算，这部分销售面积可至少实现800亿元销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，其销售额达到千亿也并非不可能。　　由于楼市面临调控压力，地产分析师更愿意用相对保守的30%作为销售额增长速率。民生证券就预计，保利地产2011年推盘量将增长40%，销售额将增长30%，预计销售额可达到800亿元。　　而按照3~5年再造一个保利地产的计划，公司2011~2012年的业绩锁定性较强，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年销售额约为800亿~850亿元。　　尽管如此，千亿销售额距离保利地产仍不遥远。公司在2009年和2010年新增权益建筑面积超2800万平方米，将在接下来的两年间集中释放。保利地产董秘办一位工作人员预计：2011年将超1000万平方米开工量。因此，千亿销售额最迟在2012年内也将实现。　　风险需控　　当然，投资者对于房地产板块最大的顾虑在于市场的不确定性。政策波动必然会对房企业绩产生影响。不过对于保利地产而言，坚持不囤地、不捂盘、不惜售的快速周转策略，已经在调控政策频出2010年政策频出的市场环境下展现出竞争优势。而这也是其近年来高成长性的基础。　　区域布局方面，保利地产通过结构调整来降低调控风险。2009~2010年新增项目中，公司在成都、长春、中山等二三线城市占比明显增加，目前70%以上的土地储备在一线城市以外。　　高盛高华证券研究报告认为，保利地产在非一线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76%和54%，高于61%和45%的同业均值，预计这些区域的合同销售表现将好于一线城市。　　然而，保利地产因快速扩张而产生的高净负债率也令很多投资者担忧。不过截至2010年三季度，保利地产的现金余额为人民币137亿元，远高于43亿元的短期贷款以及第三季度新增加的72亿元的长期借款。　　在最严厉的宏观调控的围追堵截下，开发压力将考验保利地产的资金链。但高盛高华分析师却认为，在调控背景下房企融资渠道收紧，保利地产借款不断增加反映出公司强大的融资能力。

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