[专访]李稻葵：不要把控制房价寄希望于物业税

[专访]李稻葵：不要把控制房价寄希望于物业税 更新时间：2010-4-24 1:14:15 　2010年资本市场年会于4月23日在北京举行，本届年会的主题是“巨变之年”。以下是对著名经济学家李稻葵的专访。 央行货币政策委员会委员李稻葵

李稻葵专访

问：加息的问题可能你不方便说，这个里边央行发了三年期的票据，市场就说对央行的近期加息的预期减弱了。

李稻葵：我还是谈一点我个人的判断，首先我个人的判断是现在的经济运行偏热，这个判断是从若干个数据综合得出来的，而不是单独数据，是一个综合的判断，就像我们中医式的，中医你要判断一个人的健康情况不能只看温度，还要看他的体质，偏热，偏热的情况下我们今年控制物价上涨的工作压力还是很大的。刚刚我谈到了三个因素，我就不重复了，这是一个大的背景。

同时，今年的房地产市场主要是在北京、上海、广州、深圳加速得比较快，种种迹象表明了去年我们的政策在通过各种各样的渠道形成一些不是特别理想的结果，需要通过新政策来加以消除。这个大背景下，在我看来也是根据我个人的理念，两件大事可能需要做好，不光是今年，未来若干年，两件大事要做好：一件大事就是要适当地控制银行的贷款的扩张。银行也有压力，银行存款多了以后需要贷款，贷款就带来了存款，所以要适当地控制银行的信用扩张，这个事已经引起共识了，银监会在做工作，人民银行通过发央行票据的方式也在运作这个事情，也在做工作，这是第一件事情。

第二件事情，未来若干年，也是长期任务，不光是今年，就是要管理预期，千万要想方设法避免老百姓的一个想法，要避免老百姓形成这么一个想法，他们也许会认为物价在上涨，钱变毛了，物价上涨的速度超过了一年期的利息率。

问：负利率。

李稻葵：说白了就是负利率，把老百姓的钱变毛了，要避免这么一个做法，要随时随地地通过各种各样的方式向百姓传达这么一个理念，就是银行的利息率会逐步逐步调整，以此来管理老百姓的预期，要避免老百姓的这种对经济发展不利的预期，这是长期任务，不光是今年。咱们不谈具体的何时加息，这个不好谈，但这个理念，这个政策取向，这个政策目标我想在我看来是非常必要的，在我看来至少过去的我们政府的报告里面，中央的报告里面都谈到了。

问：第二个问题，刚才房地产的房价问题，刚才没有展开，其实很多观点认为这次的新国十条出来之后，我看您之前接受媒体采访也说今年不是房地产的调控之年，是改革之年。真正的这一次的政策出台之后，中国的房地产从此进入一个拐点吗？

李稻葵：在我看来今年就是我们第二次的房地产住房市场改革，住房体制改革的元年，第二次改革。尽管现在没有人公开这么讲，没有政府公开这么讲，事实上已经形成了，我就想请大家注意两个基本的，非常重要的事实，第一个事实是民众，尤其是年轻人，80后、90后，对于当前房价迅速攀升的怨气、抱怨和不满，远远超过历史，过去十年，过去十五年的任何时期，这种社会的不满是任何时期都没有达到过的，是登峰造极的。呼吁改革的这种愿望，对改革的呼声从来没这么高过，这是第一件事。

第二件事，政府在不同的场合，包括政府工作报告，包括我们的领导人在两会期间，在和各个小组代表和委员座谈的过程中也表达了非常非常清晰的承诺。要管理好房价过快上涨这个事情，要坚决控制房价过快上涨的事情，这种清晰的政治表达我看以前也没有。所以在如此强烈的基层的呼声，和如此明确的政府的政治信号的推动下，各个部委，各个地方政府都已经行动起来了，我们到目前看到的是金融层面的政策出台，它的目标是管理预期，管理与需求，是需求式的管理，这是政策金融层面的，但是我们没有看到的下一步即将全面出现的，已经开始出现的是管理供给方的改革。这个供给方的改革是以地方政府为主导的，北京、上海都已经行动起来了。北京市已经宣布今年完成的面积50%要是政策性的，或者是小户型的，上海市最近我看到报纸，上海市的俞正声书记也在反复讲，他说政策性住房的建设不计成本、想方设法。所以我就想说供给方的改革也将出台，事实上已经出现了很好的苗头，所以我想这一次的改革是一个深层次的改革，而不是一个调整。

问：物业税现在说在北京、上海、重庆这些地方开始准备试点，这种会加剧房价下降的速度吗？

李稻葵：物业税我自己的理念是什么呢？我认为物业税首先应该推出，第二，它对抑制房价的作用从长远来看不会很大，我们不应该把很高的期望寄托在物业税上。

现在民众对物业税，包括政策界对物业税，我看有一个非常明显的误解，什么误解呢？以为出了物业税之后房价马上掉下来，其实这是巨大的误解，为什么呢？因为物业税主要的目标、主要的目的是什么呢？主要的目的是给地方产生一个新的公共财政的来源，推动地方政府提供更好的公共服务，这是物业税的基本作用。你比如说在美国、在欧洲，地方政府服务好的地区，它的房价涨得好，今年也卖房子，房子涨了以后物业税就提高，政治上就好了，是给地方政府一个激励，这是物业税最基本的功能，是地方对基层政府的公共财政的改革，所以这个应该推出。

但是这个东西如果你指望它去改变房价上涨的局面的话，很难很难，为什么很难？我讲这个例子，首先这个物业税不可能太高，因为你实际上别人说我买房子的时候，我之前买的房子70年的使用权，还加税，你违反了合同，你不合理，也不合法，是不是？所以法理上讲很难讲得清楚。

另外，如果你收很高的物业税的话，对于那些真正需要买房子的家庭而言，它成本又提高了。再有一个如果你收了很高的物业税之后，又碰到很大的问题了，你如果只对未来新的房子收税的话，那么新的买房子的人觉得不公平，为什么老的房子不收费？为什么收我的新的？如果你对老的房子收的话，这里面是一个很复杂的问题，我们很多的人士，包括政府的官员买了房子，他不知道，他不知道买多少房子。你要搞物业税的话，把这些过去大家所怀疑的一些潜在的一些社会矛盾，不就公开化地激化了吗？你说要某个领导公开一下吗？某些地区的领导买不到房子，家里还是以家庭作为单位，这不是引起社会矛盾吗？所以我觉得如果出台，可能是很低的税率，而且是对新房子，既然是很低的税率，既然是对新房子，它对投机性的需求打击很小，如果我是投机者的话，我就是买两年我就卖了。如果我认为房子会涨，两年之内对我来讲物业税微乎其微，我忽略不计呀。所以不能把我们控制房价的主要希望寄托于物业税。

问：物业税税种的推出可能本身它是一个制度内在要求，而不是抑制房价的。

李稻葵：跟房价是相对独立的，我在不同的场合，我在去年政协提案里提出，我说要收物业税，而且收的比例比较低。关键是收上来之后要组成一个业主委员会，他是纳税人，业主委员会要定期地和地方政府来见面沟通，地方政府要定期地向业主们、纳税人汇报，我这个钱收上来之后多少是用于扫垃圾了，多少是用于扫街了，多少是用来改善治安了，多少是用来整理、整治市容了。

问：项目的公开。

李稻葵：通过这个方式来建立一个业主，所有业主对财产的所有者和提供服务的地方政府官员的良性互动，而不是对立，这个意义重大，但是你靠这个东西来推高，来控制物价的话，恐怕适得其反，事实上我再讲一个道理，在发达国家，在物业税很成熟的国家，物业税越高的地方房价越高，为什么呢？物业税税率高的地方他更愿意，各方面管理好，小学办得好啊，人也愿意来呀，是这么一个道理。

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