房地产行业：北京房地产调控细则点评

房地产行业：北京房地产调控细则点评 更新时间：2011-2-18 9:37:28 　　事件：　　2月16日，北京市政府办公厅出台《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，提出了十五条调控细则。　　点评：　　北京的细则与“新国八条”保持高度的一致，但在政策的进一步具体细化中，通过与已经出台调控细则的上海、青岛等地相比较，北京的调控细则相对严厉。　　一、限购政策的严厉主要体现在对非本市户籍的要求上。对于没有住房的非本市户籍居民家庭，“新国八条”要求能够提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。北京市要求需持有有效暂住证、在北京没有住房、且有连续5年以上缴纳社会保险的非本市居民家庭，限购1套住房。严厉程度超过目前已经出台调控细则的上海、青岛、长春等地，这些城市只要求纳税一年以上即可。　　二、在实行差别化信贷政策方面，未来存在进一步提高二套房贷首付比例和利率的可能。除要求执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策外。北京市还提出中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。　　银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。　　三、实行差别化土地增值预征率，个别项目存在提高预增率的可能。在税收方面，除了要求执行国家有关的营业税、所得税等，还要求实行差别化的土地增值税预征率。“房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布”。根据2010年12月，北京市住房和城乡建设委员会、财政局联合下发的《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，房地产企业土地增值税的预征率为：1、销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；2、容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；3、其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。　　四、在土地市场方面，要求控制楼面地价的上涨。除了要求增加用地供给、加强土地市场准入资格和资金来源审查外，还进一步提出“国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。”目前北京土地市场，已经出现了“限总价、竞配建租赁房面积”的土地竞拍方式。未来地块整体的楼面地价在政府干预的情况下将有所控制，但剔除租赁房面积之后的楼面地价将存在进一步提高的可能。　　北京此次调控细则虽未提及房产税和房价调控具体目标等相关内容，但从限购、信贷和税收等政策的表述来看，与之前出台细则的其他城市相比要严格。通过对比北京最近三年春节期间的交易数据比较发现，2011年春节的交易量已经较2010年下降了9.2%。我们认为本次细则的出台在消除一定的需求同时，也可能将进一步加重购房者的观望情绪，可能导致未来几个月交易量的进一步下降；而由于供给的下降，以及开发商资金链的相对充裕，可能导致市场短期内进入一个量跌、价不跌的相持阶段。

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