房地产：继续反弹的刺激因素和后期择股思路

房地产：继续反弹的刺激因素和后期择股思路 更新时间：2011-4-13 10:36:20 　　房地产投资保持增长。2010年全国房地产累计开发投资达48267亿元，同比增长33.2%。相比09年同期同比增长16%而言，2010年增幅继续放大。　　A股地产企业2010年运行情况：　　当期销售：2010年A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为4033亿元，同比增长27%，处于近三年最高水平。　　现金流和资产状况：此外2010年A股地产企业经营活动现金流为-684亿。筹资活动现金流为1196亿，高于过去4年水平。流动比率和速动比率分别是1.77和0.57.　　未来业绩增长的确定性：2010年上市地产企业累计存货达到7354亿，累计预收款达到2718亿，高于09、08和07年的水平。我们认为目前存货中已销售的在建商品房和已竣工商品房占比较大。作为原材料的土地数量较09年有所增长，但是均衡来看增长幅度有限。　　对重点覆盖地产企业的分析：我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。　　行业合理估值水平：考虑到行业2010年预收账款处于历史最高水平，未来业绩依旧保持较高增长预期。因此我们认为房地产行业重点公司2010年动态PE在20倍，2011年PE15倍左右属于合理水平。　　投资建议：两大因素决定反弹能否持续。截至4月10日，A股市场TTM市盈率在19.93倍，房地产板块TTM市盈率在21.81倍。我们认为2季度行业是否能进一步打开上涨空间取决于两个因素：1)2季度销售数据是否有超预期情况。降价后市场销售反弹有望提高行业估值空间；2)保障房开工建设能够达标。保障房顺利完成是保证行业未来调控不再加码的重要前提.　　个股选择：基于以上逻辑，我们认为择股方面应该侧重两条主线：1)高弹性企业。2010和2011年开工量保持高速增长，后期市场成交有超预期表现时公司有足够产品实现去化，预收账款可以快速增长的企业。主要推荐万科A、金地集团、招商地产、金融街、首开股份、华侨城A、荣盛发展、世茂股份、嘉凯城和中南建设。2)2011年PE在20倍以内，未来两年利润增长率有望保持在30%左右的保障房概念地产股，如天房发展和栖霞建设。3)盈利模式在A股地产企业中具备独特优势的京投银泰。　　风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

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