房地产：注重资产周转的开发商将表现更出

房地产：注重资产周转的开发商将表现更出 更新时间：2010-10-26 11:36:07 　　房价将下跌；提高资产周转率是业绩增长的主要推动力　　我们认为，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化，我们预计开发商财务状况将愈发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。我们预测，未来12个月房价将较当前水平下跌20%。我们维持2012/2013年房价年增速为10%的预测，原因是我们认为在大规模保障性住房建成之前，未来房价的复苏势头将受到政府政策的掣肘。因此在我们看来，资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面将比价格更为重要。　　核心投资主题：涉足于中西部地区、品牌实力较强、财务状况稳健　　我们预计，在行业增长放缓的形势下，我们研究范围内具有如下优势的开发商将会扩大市场份额，而且中期盈利增长前景的可预见性也将改善。我们尤其看好具有下列特征的开发商：迅速拓展中西部业务；注重改善产品质量/物业管理以提高产品吸引力。此外，我们认为，财务状况稳健、资金来源充裕以及执行能力较强的上市开发商更有望成为未来的行业整合者。　　将估值基础延展至2011年；看好恒大地产和万科A　　我们推出了： 2011年底净资产价值预测，目前已经计入了我们新的价格假设以及人民币进一步升值和开发商最近的土地收购；基于上述主要投资主题的开发商优劣势评分表。我们将房地产股目标价格相对于净资产价值的折让幅度调整了+/-10个百分点，将目标价格平均调整了27%，并将2010-2012年核心每股盈利预测调整了8%-14%。　　我们将碧桂园和远洋地产的评级上调至买入；将复地的评级上调至中性；将深圳控股移出强力卖出名单，但维持卖出评级；将宝龙地产的评级下调至中性；维持对恒大地产、雅居乐房产、华润置地、保利香港、万科A/B、保利地产、金地集团和花样年控股的买入评级。恒大地产和万科A仍是我们的首选买入股；我们维持对绿城房产、华侨城、中国国贸和IFM投资的卖出评级。IFM是我们的首选卖出股。主要风险：上行：销量增长强于预期；潜在并购。下行：政府政策意外收紧和宏观经济硬着陆。

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