房地产：水避高而趋下之兵避实而击虚之

房地产：水避高而趋下之兵避实而击虚之 更新时间：2010-9-16 6:43:27 　　核心提示　　房价从11月开始才可能出现小幅调整，届时政策压力可能从周期性调控转向中长期的“常态化”政策。同时如果“剩余流动性”增长进一步放缓，将为楼市销售面积的再次下滑打开小幅空间，尽管其幅度并不会对地产板块带来明显风险，但是也很难形成板块整体取得明显超额收益的动力。我们在四季度依然对地产板块保持中性态度，趋势性机会出现的时间点预期被推迟到明年一季度。　　报告摘要　　从我们的高频数据观察和开发商调研上看，9月的房价还可能进一步的上涨，尽管上涨的速度开始趋于稳定，但是8月房价数据公布这一事件本身传递出的信号事实上是政府对房价问题的高度重视，以及对房价持续上行的不可容忍性。因此，在房价没有重新进入下跌阶段之前，政策的压力可能会持续存在。　　年底涉及到“十二五规划”以及明年的“两会”，整体基调很可能是以“调结构”为主的中长期目标，这自然也包括对楼市“常态化”的强调。我们认为11月开始政策层面的压力虽然会有所缓解，但是并不会完全消失，其重心更可能是从短期的周期性调控转向中长期的“常态化”政策。　　随着M1的进一步下滑，如果经济下滑的速度并不显著，则能够支撑楼市增长的剩余流动性会持续减少，这可能为后期全国商品房销售面积的进一步下滑打开空间。当然，后期可能的下滑幅度和今年4-5月相比会温和得多，更有可能是一种在震荡中略微下行的态势。这种可能的情景对地产板块而言并不会带来明显风险，但是也很难形成板块整体取得明显超额收益的动力。　　房价在今年四季度可能出现一定程度的微调，但是考虑到最近1-2个月内销售量的持续回升和开发商对推盘速度的有意控制，我们认为价格向下微调开始的时间点更有可能在11月出现。而从明年一季度开始，房价会继续向下调整，直到5月左右结束，调整的幅度会略微高于今年四季度。　　如果政府后期没有进一步的调控政策出台，则南京、深圳、沈阳、温州、乌鲁木齐、武汉、无锡和银川将在未来6个月内面临房价重新上涨的压力；而北京、上海、广州、杭州、青岛、宁波、西安、重庆、郑州、成都的房价在未来6个月更可能相对保持稳定；天津、合肥、贵阳、济南、昆明、西宁、厦门、北海和长沙的房价则还有一定的下行压力。

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