房地产：政策短期底部探明估值已合理

房地产：政策短期底部探明估值已合理 更新时间：2010-6-9 23:52:54 　　政策短期底部探明，但难以放松：　　目前是执行和检验已出台的严厉调控政策的阶段，而中央对欧洲债务危机可能对中国经济带来负面影响、中国经济可能二次探底的担忧，导致持续加码房地产调控政策陷入两难境地，我们认为，短期内，对房地产行业继续出台更严厉政策的可能性不大，且发改委在近期文件中明确指出逐步推进房产税改革，房产税未来将开征的预期也逐步明朗，短期内行业政策的底部基本探明。但同时，我们也认为政策不会在短期内放松。政府可能会继续在以下几个方面持续出台细化政策：继续收紧房地产企业资金链，如之前的加强土地增值税清缴、预售款专户监管、收紧开发贷款，在开发商新开工意愿不足的情况下，加大保障房、廉租房、公租房建设，加大市场供给、保证房地产投资增速。　　5月房地产市场运行情况：　　调控后首月成交量极度萎缩：我们跟踪的21个城市5月成交量环比中值大幅下滑，幅度为-45%，而有同期数据的11个城市，同比下滑幅度中值为61%，成交量在政策的重压下极度萎缩。　　库存自底部开始回升，消化时间减慢：从08年底以来库存持续降至目前低位，5月起库存出现了明显的回升迹象，库存指数从55.38上升至58.78,3月移动的平均消化时间从8.26回升到8.70个月。　　房价出现松动甚至有所回落：我们的房价跟踪数据显示，最近2个月房价已不复上涨趋势，走势上已有明显松动，但只有少部分城市房价出现小幅下调。　　土地市场供应量和成交量走势背离。　　5月以来，各地政府确实在中央的供地计划下加大了供应力度。住宅用地供应面积5月环比4月上升34%，但成交面积受住宅市场下滑的影响，比4月下降了13%。土地成交的平均楼面地价1771元/平米，与上月基本持平，总体来说土地价格比09年底的高点已下降了34%，但在优质土地上，价格的下降可能没有这么明显。　　行业估值和投资建议：　　目前的房地产股价已反映了房价下跌15%，成交量下降20%的中性预期，从历史PE，PB及相对PE，PB看，当前股价接近历史底部，股价已进入估值合理区间。虽然我们认为短期内政策严厉程度进一步加强的可能性较小，但目前的房地产市场基本面并不支持地产股大幅反弹，地产股将有一段反复筑底的时间，我们暂不上调行业评级。在此期间，建议可以波段操作高弹性标的，如金地集团、荣盛发展，同时可以战略性布局有独特盈利模式、资产优质的公司，如福星股份、中天城投、鲁商置业。

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