保障房进入开工密集期资金压力小于市场预期

保障房进入开工密集期资金压力小于市场预期 更新时间：2011-4-10 10:59:45 　　本报讯 深圳市住房和建设局昨日指出，未来5年内投入646亿元资金，建设24万套保障住房。而近期，包括河北、山东、广州等地也相继召开保障住房建设工作会议，商讨资金瓶颈的同时，进一步落实保障房项目。市场人士判断，保障房建设进入开工密集期。

刚刚从河南、贵州等地调研回来的华创证券分析师华中炜向记者表示，保障房建设正进一步推进，2011年，河南省计划新开工建设各类保障房42.09万套。华中炜认为，从资金面看，事实上的压力可能小于市场预期；更为重要的是，目前地方政府正在探索通过土地划拨、以现有廉租房和公租房等政府资产注入先行成立一个保障房融资平台，并以此吸引银行资金。

他判断：“大部分的资金压力可通过市场化操作模式分解，政府主要承担的是廉租房项目。而据测算，住房开工到完成往往需要两年，1万亿或能满足今年的开工要求，其中，新开工620万套，竣工380万套。”

同样，在重庆举办了保障住房主题投资者交流会的中金公司也有匡算，2011年1000万套的开工目标，需要中央和各级政府投入约5500亿。但据他们了解，某些发达地区相关社会主体也将参与公租房建设，比如工业园区或高等院校可以在建设用地为职工修建公租房，一些地区也可考虑农村用地。

值得注意的是，尽管保障房进入开工密集期，但上市房企参与度仍不高。广州一上市房企告诉记者：“我们参与了北京、广东的保障房项目，但占比较低。主要是根据当地政府的要求配建保障住房，其主要模式是自身先期投入，等待政府回购。”

华中炜分析指出，保障房利润不高，但总体来看，上市房企参与保障房建设，也能从中赚到钱。

华中炜表示，目前，经济适用房的政府回购收益率为3%，即使企业完全使用自有资金投入，但由于开发周期快、各期项目之间的滚动开发明显加大了企业资金的使用效率。从华创证券调研的情况看，经济适用房项目的资金周转率为2，资金收益率可放大至6%，如果进一步考虑到企业有可能使用银行信贷资金，那么叠加一定比例的杠杆率之后的收益率可再次放大。

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