“金九银十”是房企的抢收季节，国庆七天长假也为购房者提供足够看房、买房的时间。“这个国庆你会买房吗”的调查还在朋友圈疯传，个人房贷利率新政却让不少购房者表示担忧。

个人房贷利率将按LPR调整

自2019年10月8日起，购房贷款利率将按LPR调整。这个国庆放假回来，新购房者将会发现，个人房贷利率将悄然发生变化。

新规规定，房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这个变动的贷款市场报价利率将可于每月20日（遇节假日顺延）在中国人民银行网站查询。

新规规定，加点数值需要符合全国和当地住房信贷政策要求。加点数值一旦确定，将在整个合同期限内固定不变。

由于挂钩LPR，新版个人房贷利率将会是一个变动的数字。这比前一版保持固定不变的4.9%贷款基准利率更加自由灵活。

新规对首套房和二套房个人贷款利率都做了明确规定。

首套房个人贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，即不得低于LPR报价。二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

二套房新规准则同样适用于商业用房购房贷款。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

购房者在申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为一年。

重新定价时仍以当月市场报价利率为定价基准。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

新个人房贷利率“猛于虎”？

新规让本就因调控而“紧张”的房地产行业再度承压。不少购房者也有所担忧，个人房贷利率究竟是升了还是降了？

10月8日新政实施后的具体基准定价将以9月20日公布的5年以上LPR 4.85%为基准。这个定价比旧版基准利率4.9%降低5个基点。

不考虑其它因素，新版比旧版利率降低了。

这个从一组数据也可以看出。据国泰君安期货金融衍生品研究所数据，2019年7月全国首套房平均房贷利率5.44%，高于新政后4.85%定价。

二套平均房贷利率5.76%，也高于旧版规则下5.45%的二套定价利率。从这一点看，新版个人房贷利率是降了。

事实真的是这样吗？事实上，不同时间段，旧版房贷利率之间的差异也很大。与7月份利率上浮相比，各银行在旧版利率4.9%基础上打折现象也是业内惯例。

银行通常在4.9%基准上给购房者打个98折，这样算下来优惠下来的房贷利率是4.8%，比新版4.85%利率低了一点。

二套个人房贷利率要求在LPR基准上上浮60个百分定，即不得低于5.45%，比旧版二套贷款利率5.39%高出6个基点。

基于这个层面讲，新版房贷利率则又提升了。从上述分析也可以看出，不能简单粗暴得将两者进行“上升还是下降”对比。

新版房贷利率最大的意义是比旧版先进。

旧版房贷利率缺点还是很多的。首先是其一层不变的基准利率不符合市场发展规律。其次，旧版房贷利率的升降幅度太大，容易对房地产市场造成过大刺激。

相较之下，新版房贷利率则温和许多。其采用市场化的LPR传导机制，以每个月贴近市场的基准数字加点形式，来控制“涨跌幅”，对楼市刺激较为温和，更符合“房住不炒”政策。

在LPR利率传导下，房贷利率还可能下降吗？

以“房住不炒”为原则，新房贷利率不再像以前一样“一刀切”。新政倡导落实房地产市场长效管理机制，不同地区、不同时间，甚至不同客户间的房贷利率都将有所差别。

这个初衷与房地产行业“因城施策”调控政策相得益彰。“因城施策”是指根据城市属性，区分一线、二线等几线城市采取不同的房价，制订不同的房地产政策。

虽然新政对房贷利率有所规定，但央行也授权人行省一级分支机构指导各省级市场利率定价自律机制，确定辖区内房贷利率加点下限。

这意味着，房贷利率的加点下限并非是一成不变的。未来各地将根据房地产市场变化和LPR波动情况，调整个人住房贷款利率加点下限。

国泰君安研报认为，“因城施策”的房地产调控政策将导致各地加点不一样。在新政出台后，各地新增个贷利率将会有升有降，整体预计维持稳定。

随着全球经济增速下行压力的加大以及降息周期的开始，未来央行将通过下调MFL利率等政策工具引导LPR价格重心逐步下移，进而传导至房贷利率，带动房贷利率的逐步下行。

虽然利率有下行可能，但可以明确的是，LPR传导机制下，房贷利率被设定下线，因而不会出现明显下降。还是那句话，房贷利率即使千变万化，都只是楼市维稳的手段而已。