我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，真如这个城市副中心，未来发展前景会赶上徐汇吗？

沪叔：

你好，真如的定位是面向长三角辐射的公共文化服务中心，真如城市副中心连同嘉定、大华开发一起作为一个新的人口导入区域，现阶段商业和产业都在开发建设中，和徐汇相比，教育资源真的很一般，未来发展前景不确定。

提问：沪叔，你好，为什么浦东的房价会涨的比浦西多呢？

沪叔：

你好，第一，浦东其实它是根据产业走的。你看十五个国家级的工业园区，浦东就有五个，包括是陆家嘴、张江、金桥技术开发区、金桥技术开发南区，浦东一方面有大量的高收入产业人群入驻，一方面呢土地被大量的工业园区占据。所以说浦东几乎所有的高档住宅都是为这些产业园做配套的。所以本质上浦东是一个超级大的产业园，而不是一个城区。

第二，浦东人买房子更喜欢买离公司近、离学校近，对地段不是放在首位，也没有那么在乎。但是浦西的朋友呢还是对低端非常的认可。这也导致像唐镇这种地方会成为整个上海外环外最贵的区域。

第三，浦东新区以不到四分之一的人口创造了上海三分之一的g d p 是推动上海经济的。

动力。浦东新区的产业包罗万象，陆家嘴世纪公园绝对是上海的金融中心。张江主攻互联网、芯片、医疗医药，金桥是老牌的制造业区域，包括最近临港的制造业

第四就是教育资源，浦东是全上海家长鸡娃的天堂，大量的高素质人才的引入，拉高了整个生源的质量。zf还强有力的把教育资源往这个渠道。目前浦东的K12的教育水平可以说是走在全市的前列，包括小学有非常强的明珠ABC 校区

整个浦东内环线十万以下的单价几乎绝迹了，其实这完成了对浦西的大逆袭

提问：沪叔，你好，请问嘉定丰庄可这个板块未来如何？

沪叔：

丰庄是嘉定最靠近市区的板块，丰庄的缺点非常明显，房子偏老，未来也很少有新房入市。缺少想象空间，没有大型的商业综合体，医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂，紧靠京沪高速外环等主干道，有一定的噪音影响，但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源，学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块，丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实，但丰庄也在热闹着，上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄，当然这些对板块自身并不加分，来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老，老房子多为绿地，在一九九五年前后建造，作为老房子品质可以，还有大量零几年建造的商品房，丰庄就是如此，区域开发已经饱和，房子也在老去，中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的，靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下，本身预算就仅刚需客户，多少人会因为是普陀的产权而买。

虽然丰庄这个板块正在老去，但是因为没有人讲故事，价格也更友好，两百万出头可以买到二十多年房龄的一房，三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房，毕竟往市区在近一两个地铁站的位置，同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：

你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：沪叔，你好，现在是不是买房好时机呢？明后两年涨幅大吗？

沪叔：

你好，上海买房的好时机永远是现在，没有人可以预测上海现阶段底部在哪里，最近几个月上海楼市横盘挤水分，没有足够实力支撑的房价也回调差不多，可以跟房东砍砍价，房东实在不愿降价的，也进入躺平模式。长期看，上海房价是向上走的。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。

ogp-cnc光学影像测量仪

自动测量仪

高精度光学测量仪

OGP