（部分节选自香帅财富报告）

连续3年的新冠病毒疫情把全世界折腾的死去活来，百年不遇的疫情造就了百年不遇之大变局。中国2022年的GDP增速只有可怜的3%，这也是多年未见的，2023年可预期的GDP增速乐观点也就在4%左右。而房地产行业在多种因素的共同作用下迎来了历史上的寒冬。在这种背景下讨论要不要买房则有着重大的意义。

怎么判断房子还能不能买？—要看房子是不是优质安全资产。这需要满足两个条件：能跑赢大部分资产品类，且波动不大，最大回撤可控。2023年中国房产会持续剧烈分化，有少数区域的房产是优质安全资产，但也有一些区域的房产有比较大的风险。

在任何阶段全国房产整体收益率都低于中国经济增速，但一线城市房产年化收益率远高于中国经济增速。因此，无论在哪个阶段，一线城市的房子是毋庸置疑的优质安全资产。除一线城市外，其他城市房产过去22年的回报率也高于债券和A股，对于普通老百姓来说，买房是为数不多的投资和储蓄方式。

未来5年中国房产的年化收益率可能会在2%左右徘徊，但一线城市会维持在5%，如果你能接受这个预期就可以买房，反之就不要买房。

在北上广深这样明显存在人口虹吸效应的城市，增长预期是肯定的。这些地方财富很容易集中在少数富人手里，这会拉大贫富差距，与共同富裕的政策相背离，如果房价过快上涨可能会面临政策风险。这样就会有部分资金会从一线外溢到二三线，成都、杭州、苏州、南京等城市房产会有较高的回报率。

我们还看到有很多城市的房价在明显下跌，其实决定房价的根本因素还是人。房价下跌的城市基本上都是人口流出地，200-500万人口的中型城市的人口往大城市流动，因此中型城市的房价在明显萎缩。而人口在500万以上的大城市或150W以下的小城市却在增长，要注意所在城市的真实人口分布。

最后敲黑板：

测量光学仪器

影像测量仪系列

ogp投影仪